5月起佛山存量房交易有新规，这些变化让买卖更安心
明确存量房交易资金监管金额、新增房地产经纪服务禁止情形、新增纠纷处理措施……佛山市住房和城乡建设局日前印发了《佛山市存量房交易资金监管办法》（以下简称《办法》），对原办法的框架、逻辑进行重构，进一步提升存量房交易服务水平，防范存量房交易资金风险。《办法》将于5月1日正式施行。
监管体系动态升级
破解市场双重难题
2020年4月，市住建局响应国家政策号召，印发《佛山市住房和城乡建设局关于印发存量房交易资金监管办法的通知》，构建起涵盖资金监管全流程的制度框架。该办法明确存量房交易资金监管范围、账户设置、自愿放弃监管、具体的办理流程等内容，将存量房交易资金监管纳入制度化轨道。
随着房地产市场深度调整，原有监管体系面临双重升级压力。一方面，原监管体系逐渐显现局限性。在实际交易过程中，买卖双方因房屋权属转移、房款交付环节时间差所导致的问题仍有发生，且存在部分房地产经纪机构侵占、挪用客户资金，利用房源客源优势收取过高费用、捆绑收费等风险，市场对监管体系升级的诉求日益迫切。
另一方面，在购房政策红利释放和存量房源价格弹性足、配套成熟等优势叠加下，佛山存量房市场持续活跃。佛山市房地产业协会公布的数据显示，一季度全市存量住房成交面积151万平方米，在总成交面积中占比62%，较新建住房成交面积占比高出25个百分点。五区存量住房成交占比均超各区成交面积的50%，市场格局已发生结构性转变。
“监管体系的动态优化本质上是市场发展的必然要求。”佛山市房地产业协会秘书长唐凯韵说，新政通过构建全流程闭环监管，解决了困扰买卖双方多年的“先过户还是先付款”的困境，将交易风险防控节点前移。对于交易频次低、政策认知有限的普通购房者，以及中介机构而言，这种制度设计有效降低了交易风险，减少因流程不熟引发的纠纷，保障了多方的合法权益。
分类监管全面覆盖
资金划转一日速达
《办法》明确，存量房交易资金监管采取政府监管模式，强调存量房交易资金监管业务不收取买卖双方任何费用。存量房交易资金纳入政府开设的监管账户实行统一监管，监管账户通过主、子账户运作保障每笔存量房交易资金实现闭环管理，专户专储、专款专用。
结合《存量房买卖合同》示范文本中房款支付条款，对应一次性付款、分期付款、按揭付款方式，《办法》明确存量房交易资金监管金额范围。即一次性付款的监管金额为全部房款，按揭付款的监管金额为首期房款，分期付款的监管金额则为第一期房款。
“我们曾遭遇过交易完成后房屋突遭查封的案例，买方支付的10万元定金因卖方失联而面临损失风险。”佛山链家普君新城分店负责人钟光强表示，存量房交易资金监管模式相当于为房屋交易上了一把安全锁，有效防范此类风险。
在资金划转环节，《办法》规定房屋转移登记完成后，监管银行根据监管协议约定原则上在一个工作日内将存量房交易监管资金及利息划转至约定的收款账户。为核实交易当事人取消存量房交易资金取消业务的真实意愿，交易当事人需按指引，前往监管银行线下营业网点办理存量房交易资金取消业务。
“新政不仅提高监管资金划转的效率，还进一步明确了保障主体，让大家在交易过程中更便捷和安心。”唐凯韵说，《办法》还明确界定了免于监管和弹性监管的适用情形，在保障交易安全的前提下，为特殊业务场景预留灵活操作空间，实现规范性与便利性有机统一。
此外，《办法》明确通过遴选方式确定存量房交易资金监管银行，提出遴选规则和评价制度设置要求，加强商业银行参与、退出存量房资金监管业务指导，规范监管银行经营行为。
规范服务多元解纷
构建透明交易生态
在规范存量房交易中房地产经纪服务方面，《办法》构建了全过程监管链条，明确房地产经纪机构应使用“中介端”签订存量房买卖合同和房地产经纪服务合同，以此作为纠纷处理依据，并引入公众监督和房地产经纪服务评价机制。
为提高存量房交易安全性，《办法》新增了房地产经纪机构不得误导买卖双方规避存量房交易资金监管，不得向买卖双方指定监管银行，以及不得利用职务便利非法取得、提供、泄露或者使用房屋交易、登记信息和个人信息等要求。
“新政对房地产经纪机构提出了系统性规范要求。”钟光强表示，他们将重点加强门店标准化培训，通过提升从业人员专业素养和服务透明度，切实优化购房者的服务体验。
在完善纠纷处理及监督管理措施方面，《办法》新增了存量房交易资金监管纠纷处理措施，包括交易当事人自主协商，通过“佛山市房地产行业纠纷诉源治理工作站”等相关机构调解、申请仲裁或诉讼，监管银行处理因监管资金错付、延期支付等资金或账户问题产生的纠纷，市房产交易管理机构处理因系统管理、使用或数据互联互通等产生的纠纷等。
“多数纠纷源于信息不对称或政策认知不足，新政构建的多维度纠纷处理机制有效弥补了原有单一模式的短板。”唐凯韵介绍，新政同步推行经纪机构备案登记、从业人员挂牌服务、服务内容与佣金标准阳光公示等配套措施，“这些制度设计的核心，就是让交易流程清晰可见、风险可控，让老百姓看得明白、交易得放心。”
据悉，《办法》将于5月1日正式实施，通过升级存量房交易监管体系，切实维护买卖双方合法权益，推动房地产市场实现健康平稳发展。
文字 | 佛山市新闻传媒中心记者陈意威
图片 | 佛山市新闻传媒中心记者关浩业