卓哥说房 | 是谁撑起了楼市天花板？

说起佛山楼市热点，基本都是邻广区域。桂城、黄岐、陈村、北滘、大良等这些一线邻广区域，是佛山楼市最活跃区域，在楼价方面也代表最高水平。

为什么这些区域楼市最活跃？因为这些区域有广州客流入，加大了楼市需求。于是有观点认为，是广州客推高了佛山楼市。

的确，佛山楼市的活跃，与来自广州等地的外来需求流入有一定关系。在邻广区域的个别楼盘，甚至是广州客源占了大头。

据第七次全国人口普查数据，2020年底，佛山常住人口总量为949.89万人，佛山常住人口十年增长230.46万人，其中南海、顺德两区人口均超300万，十年增长分别为41%、31%。佛山成为大湾区人口流量明星，在一定程度上加大了佛山楼市需求，多年来佛山楼市的成交量位居广东首位。

邻广区域有地缘优势，广州客涌入是事实，但笔者认为，这并不是楼市崛起的主因。邻广区域同时也是佛山经济最活跃区域，当地居民对楼市有强劲的刚性需求，理所当然是佛山楼市重心。

邻广区域，除了金沙洲等少数板块外，其他板块广州客占比都不大，普遍在三成以下。目前由于按揭等原因，邻广区域广州客比例更低。因此，广州客对佛山楼市的发展起到一定催化作用，但不是主导作用。

近两年来，佛山楼市分化发展十分明显，高端产品异军突起，以保利天悦为代表的一批高端楼盘，不断突破佛山楼市天花板，从“3、4字头”到“6、7字头”，楼市天花板不断创新高。这些产品面对的客户群体，绝大部分是本地客户，广州客占比极少。

再有，近期佛山改善型大户型产品热销，成交价也明显高出其他中小户型。这些大户型产品也主要是本地客消化。

三年前，在一二手联动作用下，三水、高明楼市迎来大批广州客，刺激了这些区域楼市短期的繁荣。但好景不长，洪水退后，一切又还原到本来面目，佛山楼市发展还是要靠内需拉动。

佛山、东莞两城常住人口都在千万左右，佛山有400多万户籍人口，东莞户籍人口仅200多万。人口比例也决定了两地楼市的差异，相比东莞的外需型，佛山是内需型，可塑性更强。

文/梁瑞卓