南海地改观察|五八科创园项目：从地毯厂到标杆性科创载体

   

视频。/佛山日报记者黎俏婷制作

走进位于西樵镇山根经济联合社的五八科创园项目现场，可见十几座建筑外立面已经装修完毕，米黄色瓷砖外墙简洁雅致，高标准多层厂房颇具现代化气息，工人们正在进行园区道路铺设和绿植栽种。

五八科创园项目是佛山市首例可分割销售集体流转工改工项目，创新性采用集体建设用地流转出让的方式全部供地给佛山五八众创园科技有限公司，入选2020年广东省“三旧”改造“优秀案例最佳网络人气榜”，为南海国土空间综合治理改革创新提供了新经验，已成为不少村居改造借鉴的典范。

五八科创园项目航拍图。/西樵镇供图

目前，项目首期已引入意向进驻企业14家，招商工作基本完成，准备在7月底开园。随着企业的陆续进驻，一片标杆性的科创载体即将在南海西部崛起。

集体建设用地入市开发模式破解用地瓶颈

从空中俯瞰，可见五八科创园项目其被南九复线、樵九路、青龙路、环山大道等多条交通要线贯穿。而正在建设的一环西拓重点节点龙翔大桥也将从这里经过，交通位置可谓十分优越。

上世纪80年代开始，乘着改革开放的春风，西樵跟南海其他地方一样，农民纷纷“洗脚上田”办企业。渐渐地，五金、地毯、家具等工业在山根社区蓬勃兴起，建起了不少厂房，一批村级工业园也由此形成。五八科创园项目所在地正是原太平地毯厂地块。然而，随着经济社会发展，原有的产业发展模式已不适合时代的发展需求，太平地毯厂旧厂房也一度空置。

西樵的产业从乡村出发，村级工业园对地区改革发展成就的贡献毋庸置疑。但如今，四处开花的土地利用模式造成了用地布局不科学、土地利用破碎化等突出问题。这些问题影响了土地的利用效率，给下一轮发展带来了巨大挑战，成为区域发展的掣肘，村级工业园升级改造势在必行。

五八科创园项目。/佛山日报记者黎俏婷摄

五八科创园项目。/佛山日报记者黎俏婷摄

随着土地租约期满和厂企逐渐搬离，山根社区积极响应镇政府关于村级工业园升级改造的号召，为未来的产业发展腾出空间。2019年8月，经山根经联社村民集体表决后，确定以集体建设用地入市开发模式，将位于工业园区内的原太平地毯厂地块流转出让给佛山五八众创园科技有限公司，该公司获得这片土地50年的使用权。

五八科创园项目地块权属清晰，非常适用集体土地流转出让收益的模式。这种模式实行“一次性收取流转出让金+逐年收取公共设施租金（设定递增方式）”。好处显然易见，既让村集感受到集体建设用地入市的政策红利，又保障了村集体长期收益，同时降低了受让方（投资开发商）的前期资金压力。

“这个项目是多项土地政策综合运用，在西樵落地开花结出的硕果。” 西樵镇自然资源管理所所长凌上泉介绍。

政策是有时效性的，错失机遇，也许就是错失了一个时代。五八科创园项目开发模式的创新，正是西樵在推进村改工作过程中敢闯敢试、敢为人先的生动体现。

形成示范带动效应激发全镇村改活力

从2020年1月签约，到4月开工，五八科创园项目仅花了3个月就在西樵正式落地。该项目是佛山市“三旧”改造工作中颇具代表性的项目，其顺利推动，离不开西樵在多元村改模式上的探索与尝试。

西樵镇副镇长梁颖豪表示，村级工业园升级改造不是简单地拆除旧厂房、建设新厂房，而是着眼于南海建设广东省城乡融合发展改革创新实验区建设大局，大力推进连片改造，破解土地资源紧张、产业空间有限等难题，重塑片区生产生活生态空间。

为此，西樵坚持“拆建引”同步推进，成立专门的工作小组为项目提供服务，简化程序，大幅提高行政效率，创造性探索集体土地流转入市、混合开发、镇属公有企业介入土地整理等模式。同时，针对项目自身情况，量身订做土地整理和开发方案，有效解决农村历史遗留问题，平衡各方政府、村集体、村民以及工商资本等多元主体的利益关系。在此过程中，西樵形成了多种较为成熟的试点项目改造模式。其中，集体建设用地入市开发模式已在全镇范围内推广。

五八科创园项目园区道路正在铺设中。/佛山日报记者黎俏婷摄

工人正在栽种绿色植物。/佛山日报记者黎俏婷摄

这种灵活的开发模式使西樵在南海的土地市场中占据了一定优势。对企业而言，项目所用的土地和地上建筑物在流转期内可作为企业的固定资产，成为企业融资的有利条件；企业落户即可享受园区提供的上下游企业资源以及第三方检测、人才招聘、专业物业管理等服务，大大减少了投入成本。

在五八科创有限公司副总裁魏海京看来，这种土地开发模式具有先行先试的推广意义，不仅破解了旧改的痛点，平衡了各方的利益，更创新性形成了一个政策的闭环。比如，招商进来的企业，可以享受到规划政策、金融政策以及各种后期扶持政策，而园区成熟的运营能力等因素也会使得企业的生命周期得以更长。“这种土地开发模式确权到小业主上面，物业是具有金融属性的可以流通的资产，具有很高的市场认可度。”他介绍，目前项目二期尚未正式招商，但已经有一半的意向客户，发展很理想。

五八科创园项目总用地面积约171亩，首期投资10亿元，建设总建筑面积超20万平方米的产业载体厂房，目标是打造西樵标杆性科创产业载体。结合西樵“五大产业片区”规划，目标引入电子信息、机械加工、新材料、医疗器械及设备制造、智能装备、大数据等“专精特新”规上企业，推动产业创新、优化产业结构。

目前，首期范围内约71亩的土地已完成供地手续（签订《出让合同》），主体建筑已基本建成，已引入意向进驻企业14家，包括环境检测仪器、智能设备等高新企业4家、知名品牌企业、上市公司子公司等企业。

集体建设用地入市开发模式正如一条鲶鱼，钻进了这场村改攻坚战中，搅活一池春水，在西樵产生示范带动效应，激发各权属方在保障自身利益的前提下，为这个地方的前景做出时代的最优抉择。

五八科创园项目沙盘。/佛山日报记者黎俏婷摄

项目建筑模型。/佛山日报记者黎俏婷摄

文字|佛山日报记者黎俏婷 通讯员关蕴琪、张嘉宜