项目2年内签约率须达80%！佛山旧村居改造新规4月1日起实施

本月，《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（以下简称“《意见》”）正式印发，明确了旧村居改造项目阶段工作、改造项目的范围划定、容量论证、市场准入等规范，助力旧村居改造项目有序推进，有利于城市高质量、有利于保障村民合法权益、有利于市场主体依规参与。

按照国土空间要求并结合村民意愿，佛山将通过拆除旧村居进行重新建设，以优化空间格局、改善人居环境、推动产业结构调整、完善城市基础设施，促进城乡融合发展。

相邻国有土地可纳入改造

《意见》优化旧村居改造项目用地构成。《意见》明确，宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积，应占项目范围总用地面积的50%以上（含），或占项目范围内规划经营性净用地面积的50%以上（含）。

为推动片区统筹连片改造，《意见》允许整合夹杂、相邻的国有建设用地纳入旧村居改造项目一并改造，该类国有建设用地原则上不得超过项目范围总用地面积的20%。

《意见》允许留用地纳入旧村居改造。鼓励村（居）集体经济组织经依法表决通过，将本村权属范围内的留用地纳入旧村居改造项目统筹开发利用，参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，并协议出让给通过公开方式选择的旧村居改造项目市场改造主体一并实施改造。

规划容量是编制详细规划方案和后续平台招标的重要依据。《意见》还明确了规划容量论证有关要求，强调旧村居改造项目应以成本和收益基本平衡为原则合理确定规划容量，同时保障与自然生态环境、周边交通及市政设施的承载力相匹配。规划容量采取成本核算计算容量、规划论证计算容量两种方式论证，原则上取两者中的较小值。

为鼓励区域统筹级和镇街级公共服务设施的建设，由实施主体建设并交付政府且独立占地的普通高中、九年一贯制学校、初中、小学、综合医院、养老院、体育中心及体育活动中心、城市公园等公共服务设施，其建设成本可上浮10%计入改造成本

项目2年内签约率须达80%

佛山市城市更新局在《意见》解读中表示，考虑到旧村居改造项目涉及征拆的资金量大、建设周期长，关系到广大土地权利人的根本利益，《意见》还明确了市场改造主体的准入门槛、前期服务机构转为市场改造主体的条件、以及市场改造主体的退出机制，为加强后续实施监督提供重要保障。

《意见》明确了市场改造主题的准入门槛，要求在开发建设条件确定的前提下，可开展市场改造主体的选取工作，明确了公开选取意向企业、表决确定市场改造主体的方式，并对招商文件和改造协议应当包含的权责内容及审查流程提出要求。例如，市场主体实缴注册资本1亿元以上，近5年无不诚信记录，应出具不少于5亿元的净资产证明，或者每10万平方米的村民住宅拆迁量提供1亿元的银行存款证明。

《意见》建立前期服务机构转为市场改造主体的机制。不涉及详细规划新编、修编或局部调整的旧村居改造项目，在满足条件的前提下，允许前期服务机构转为市场改造主体。

市场改造主体与土地房屋权利人的签约率达到80%以上，可报区人民政府批准确定为实施主体。在满足特定的签约率、公益性义务、拆除义务等条件的前提下，可申请部分独立地块先行供地，加快推进项目实施。

《意见》建立市场改造主体退出机制，明确市场改造主体应在选定市场改造主体并签订合作协议之日起2年内与项目范围内80%以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。超出服务期限（含延期）的，市场改造主体须退出。

《意见》自4月1日起实施，有效期3年。

文/佛山日报记者吕嘉怡