近期，禅城区消委会发布了禅城区2020年度十大消费维权典型案例。案例涉及培训机构退费、美容“套路贷”、预付式消费等。且看专家分析点评、以案说法。
说好的一线望景观单位，收楼时却完全望不到？
约定的收楼时间无法收楼，宣传的景观房看不到景观，说好的精装房变成了“问题房”……买房买出这么多糟心事，市民X女士最近很烦恼。
案例回顾：
1、X女士购房时，开发商宣称该套房是一线望景观单位。但X女士收楼时发现，该套房被另一个楼盘盖的一栋楼完全遮挡，别说望景观，连向远处望的视线都被挡住了，从该套房往外看，感觉非常不舒服。X女士提出，能否对开发商虚假宣传、哄骗消费者的行为加以处罚，并对业主给予补偿？
2、合同规定收楼日期是9月30日，但开发商却以新冠肺炎疫情为由推迟到10月30日收楼，且未对购房者做出任何补偿。X女士提出，既然开发商能因疫情关系延迟收楼，那她因疫情关系无法按时回到佛山收楼，是否也应该按照她收楼的日期来计算物业管理费？
3、11月14日，X女士第一次去现场看房时，发现该套精装房出现了十几处质量问题。跟随X女士一起验收的工作人员做了记录，但没有承诺何时维修好交付使用。此外，小区公共区域尚未建设完工，还是一片杂乱。X女士提出，该套房根本没有按当时开发商宣传和承诺的物业来交付，现在物业公司却要求从11月开始交物业管理费。这是否合理？
律师点评：
禅城区消委会律师顾问团：
如今精装房买卖市场竞争激烈，开发商、消费者和物业公司之间存在各种法律纠纷。在本案中，精装房买卖涉及到几种常见的法律问题，消费者需要擦亮眼睛，维护自己的合法权益。
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
针对开发商作出的各类宣传资料，消费者应该慎重理性看待，同时要注意收集保管好有效资料作为证据，只要宣传资料对房屋的周围景观所作的说明和允诺是明确的，就构成要约。例如宣传资料有望窗可见江河、俯瞰可看城市园林等具体细节描述，这些内容的确对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该宣传资料可视为合同内容。开发商另起一栋楼挡住了景观，构成违约，消费者可要求开发商承担违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
对于开发商，新冠肺炎疫情是否构成不可抗力，还要结合疫情对施工竣工验收等工作的影响进行评估，或者说要看开发商的证据和说法是否成立。一般来说，人民法院会适当考虑新冠肺炎疫情的影响，部分减轻迟延交楼的违约责任。相应的，对于迟延收楼，新冠肺炎疫情是否可以作为正当理由，也要结合实际情况去说明，一般而言可以争取适当减免部分管理费。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
消费者收楼时若发现房屋有质量问题，可以拒绝收楼并明确要求开发商承担修复责任，消费者要学会通过拍照、录像等方式记录房屋质量状况、保留相关证据。要注意的是，质量问题的严重性需达到“影响正常居住使用”的程度。收楼之前，物业管理费尚未起计，当然没有义务交了。
消委会提示：
购房者在商品房验收时，要注意看房屋主体结构有无损坏。若经工程质量监督单位核验，房屋主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。若购房者所购买的商品房存在质量问题，购房者有权要求开放商承担修复责任。
经典案例：
衣服干洗出了问题怎么办？
案件回顾:
最近，消费者L先生送了一件名牌羽绒服到XX干洗店干洗。衣服上的洗涤标志写着可干洗，但经该店干洗后，羽绒服的扣子洗融化变形了，扣子的胶粘在衣服上洗不掉。店家拒不承认是他们的过错，说扣子是自己融化的，让L先生自行找修复衣服的地方修复损坏的地方。该店的总部也说不处理这个事情。请问干洗店应该负责任吗？
律师点评：
禅城区消委会律师顾问团：
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供。L先生将羽绒服送给店家干洗时，扣子是完好无损的，经店家干洗后，羽绒服的扣子融化变形了，扣子的胶粘在衣服上洗不掉，给消费者造成了损失。店家拒不承认是他们的过错，说扣子是自己融化的。店家的主张可能实际包含两层意思：1、标志记载错误，实际是不可干洗的，标志记载误导了店家；2、正常、自然的损耗。
XX干洗店认为标志记载与事实不符，就应对自己的主张提供证据，证明自己没有过错。或者，XX干洗店认为这种结果属于正常、自然的损耗，由于与社会认知存在普遍差异，XX干洗店也应当举证证明。如果店家不能提供证据对自己的主张予以证明，店家就应当承担责任。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。因此，XX干洗店造成L先生羽绒服损坏，如果可以修复的，店家应当修复，店家拒不修复的，L先生可以委托第三方修复，并要求XX干洗店承担费用；如果不可以修复、无法继续穿着的，L先生可以要求XX干洗店按羽绒服的等值标准，赔偿L先生的损失。
消委会提示：
目前广东省解决洗衣类纠纷的主要法规是《广东省洗衣洗涤消费争议解决办法》。该办法由广东省消委会与工商联广东洗涤业商会共同起草，于2003年7月23日施行。该办法规定，“由于经营者的过失造成被洗涤衣物损坏，无法正常使用，或虽能正常使用，但严重影响其原来的外观效果的”，“由于经营者的过失造成被洗涤衣物丢失的”，经营者须照实赔偿消费者的损失。《办法》还规定，经营者洗涤的衣物未达到洗衣洗涤行业衣物洗烫质量标准或消费者与经营者事先约定的要求，经营者有返工重洗的责任。经营者洗涤的衣物经返工一次仍未达到上述标准要求，消费者有权要求退还所付的洗涤费并索取赔偿。
依照《办法》，照实赔偿标准为：全新未使用过的被洗涤衣物，按被洗涤衣物一个月前的市场价格赔偿；使用超过三个月的被洗涤衣物的赔偿，按年折旧率25%逐年递增的标准执行，但折旧率最高不得超过70%，不足一年的按一年计算；被洗涤衣物的赔偿一般以单件计算。
在洗衣纠纷中，取证困难是一个比较普遍的问题。因此，消费者在洗衣时，应保存各种证据。在交付洗衣前，应在双方在场的情况下，检查衣物是否有损坏，并在单据上注明。在洗涤前，消费者还可以对衣物洗涤后达到的质量标准与经营者达成协议。贵重衣物还须保留购衣单据，在发生洗衣纠纷时可以作为索赔的凭证。
文/佛山日报记者林晓平 通讯员 吴峥嵘