3月1日起，解决不动产登记历史“旧账”有办法

《佛山市关于解决不动产登记历史遗留及疑难问题的意见》（以下简称“《意见》”）自3月1日起施行，通过妥善解决当前佛山市不动产登记中存在的历史遗留及疑难问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾。

《意见》适用于2018年4月1日《佛山市违法建设查处暂行办法》施行前，佛山市国有土地范围内的不动产在符合本规定条件下的不动产权证的补办。主要对象包括行政办公、市政设施、公共设施等公共管理与公共服务设施；单位集资房、房改房、经济适用房、廉租房等政策性住房；单位或个人自建房；国有企业使用的不动产；2018年4月1日前已经建成入住，但无法确权登记的商品房住宅项目（即由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋）。

《意见》明确了解决不动产登记历史遗留及疑难问题的基本原则和思路，按照“尊重历史，实事求是、统筹兼顾，分类处理”的原则。尊重在房、地分开登记时期发生的房屋、土地登记信息不一致、沟通不及时的情况，正视在各类历史环境等因素影响下形成的土地、房屋权属来源资料缺失、无法正常落宗等问题而导致的不动产登记历史遗留及疑难问题。准确把握处理不动产登记历史遗留和疑难问题的尺度，区分不同时期、不同类型历史遗留问题，按照形成时间分阶段确定处理政策，先易后难，成熟一批解决一批。

为妥善处理历史遗留及疑难问题，切实提高办事效率，佛山进一步建立健全疑难登记业务会审制度。市、区要成立由政府分管领导任组长，自然资源、住房城乡建设、水利、税务、公安、城市管理和综合执法等职能部门组成的解决历史遗留及疑难问题联席会议制度，实现统筹研究处理不同时期不动产登记历史遗留及疑难问题。联席会议下设办公室，统一开展工作。

具体实施中按照“分类处理”，分为“有房屋所有权证，但无国有建设用地使用权证”和“有国有建设用地使用权证，但无房产证”两大类。

有房屋所有权证但无国有建设用地使用权证的不动产

1.已有合法用地批文或供地手续的不动产。

由于测量误差或界址点没有精确坐标控制造成批准面积与实际用地面积不一致的，按以下原则处理：宗地界址点未发生变化，实际占地范围、形状与批准用地范围、形状一致的，以房产证标示的用地范围作为参考，不影响城乡规划且经四邻同意、公告无异议或异议不成立的，按实际占地面积办理不动产登记；宗地界址点已发生变化，实际占地面积超出原合法用地批文或供地手续的，需先接受处理并完善用地或供地手续后方可办理房地一体的不动产登记。

2.无合法用地批文或者供地手续的不动产。

（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行之前建成的房屋，若房屋无改建扩建，可以房屋所有权证标示的用地范围作为参考，不影响城乡规划且经四邻同意、公告无异议或异议不成立的，按实际占地面积登记。土地用途和房屋用途在土地现状用途基础上通过自然资源部门内部会审予以明确。

（2）1987年1月1日后建成的房屋，所在的土地无合法用地批文的，需先接受处理并完善用地或供地手续后，可申请办理房地一体的不动产登记。

有国有建设用地使用权证但无房产证的不动产

1.报建或者验收资料不全的。

2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，项目未通过竣工验收的，土地使用权人在接受处理后，可以申请补办以下资料，视为已完善项目竣工验收材料，主要包括：①测绘报告；②由自然资源部门出具“符合城乡规划功能要求”的意见；③市住建部门公示目录中的房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》、已在我市诚信登记的施工图审查机构出具的《消防设计技术审查报告》、住建部门意见；④涉及环保的应由环保部门出具环保意见;⑤公安机关出具的公安门牌证明。补办上述手续后，方可申请办理房地一体的不动产登记。

2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，项目已整体完工，需依法补办竣工验收手续后，可申请办理房地一体的不动产登记。

2.房屋实际占地范围与土地使用权证记载不一致的不动产。

由于房屋建成后整体偏移或超出原土地使用权证范围，导致房屋实际占地范围与国有建设用地使用权证的宗地红线范围不一致的，按以下原则处理：房屋实际占地面积未发生变化的，不影响城乡规划且经四邻同意，公告无异议或异议不成立的，根据房屋和宗地对应一致原则，按照房屋实际占地面积、范围，申请办理房地一体的不动产登记；房屋实际占地面积超过国有建设用地使用权证证载土地面积的，需先接受处理并完善用地或供地手续后，可申请办理房地一体的不动产登记。

《意见》还明确了若干历史问题的处理方式。2018年4月1日年前项目已整体竣工，虽然动工开发时间超过出让合同或划拨决定书约定的时间，但出让合同或划拨决定书没有违约条款的，不影响确权登记发证，由自然资源部门继续跟进供后监管工作。不动产权证补办过程中，应本着“尊重历史”的原则，对原出让合同或划拨决定书中涉及产业、投资额等约定或规定条款的考核，不应作为确权登记发证的前置要求，由自然资源部门发函告知各相关职能部门履行职责。

《意见》自2021年3月1日起施行，有效期5年。

文/佛山日报记者吕嘉怡