本期嘉宾：张旭辉（佛房网创始人）梁瑞卓（佛山日报社资深媒体人）
最近，拍地新闻频频刷屏，个别高价地块刺激周边部分楼盘乘机小幅涨价。不少准备入市购房者心里也在嘀咕，面粉价格上涨会不会导致面包价格上涨？按成本理论，地价高必然会反映到房价上。事实是否如此？房价最终决定因素是什么？
今年地价整体趋势如何？
张旭辉：今年佛山土地拍卖市场已创收925亿元，突破了往年899亿的峰值。成交数据显示邻近广州、轨道交通上盖、佛山大道东的优质地块受到追捧，也有些区域的地价在挤泡沫、向价值回归。
梁瑞卓：今年土地供应放量，总成交额也创新高，中心城区地块普遍溢价成交，反映地产商对中心城区后市看好，特别是禅桂、南海东部及地铁沿线区域。
地价是否影响楼盘定价？
张旭辉：一般土地成交后会有建设期，对周边在售楼盘当前销售价格波动有预期效应，但普遍有滞后性。
梁瑞卓：总体来看，今年的土地拍卖，对商品住宅市场的刺激较为平和，有部分高价地拍出后，会对周边楼盘产品产生一定的刺激，但幅度普遍不大。
最终决定楼价的是什么？
张旭辉：政策、产业、人口三大要素决定供求关系的变化。严格来说，地价综合反映了房企对央行金融政策预期、对地块周边产城人聚合效应的评估。
例如，邻近广州、轨道交通上盖、佛山大道东等区域，由于地段优势更容易吸引高值产业落地、吸引各种人才流入，哪怕当前金融政策收紧不利于房企融资，只要房企能将建设销售延长穿越经济周期，楼价还是会坚挺。
反之，如果地段没竞争力，又没有产业支撑，外来人口难以流入，甚至本地人口也被轨道交通虹吸去经济发达区域，则楼价堪忧。
梁瑞卓：如果个别地块拍卖价格与预期出现较大幅度上扬，会即时刺激到周边楼盘价格的上调，但如果是地价下降，则短期内不会影响周边楼盘定价，但会影响到周边楼盘销售。
土地市场反映了地产商对未来2~4年的市场预期，看好则地价上升溢价成交，看差则地价下降或流拍。但这仅仅是单边市场行为，楼价的整体走势主要受供求关系影响。
佛山楼市也有“面包便宜过面粉”的情况。楼盘亏钱卖楼，多因市况不理想，地产商为资金回笼不得不微利甚至亏本销售。此外，房地产市场进入资本运营时代，他们追求市场占有率、追求规模，不惜成本拿地，推高地价，但又追求现金流，不会计较个别楼盘的得失，亏本也要卖楼。
（本栏目仅代表嘉宾个人观点）