本期嘉宾
梁瑞卓（佛山日报资深媒体人）
曹绍林（合富辉煌研究院高级分析师）
楼市开发越来越向少数品牌商集中，但高周转导致很多是产品模块化生产，千篇一律缺乏个性，园林变成了绿化，对于改善型需求，真的很难去选择，佛山楼市产品设计、产品力是进步了还是退步了？

1.价格主导还是产品主导？

曹：在前两年，由于限价政策的出现，房地产市场我认为是价格决定的，毕竟限价摆在眼前，开发商在高周转和限价的前提下，只能走产品模块化生产，甚至连装修的标准都是模块化，导致了从楼盘的整体定位、规划设计、梯户比、户型设计、装修风格、装修标准，基本上都是大同小异，缺乏了品质感和个性化。

梁：记得十多年前刚入行做地产媒体时，对楼盘产品满是新鲜感，总喜欢认真去参观每一个楼盘、品味每一处产品，无论是园林打造、建筑规划，还是户型设计，无论是外来品牌还是本地品牌，总有各自的特色，每一项设计总有道不完的话题。但渐渐地，就开始麻木了，“园林已不是以前的园林，户型还是原来的户型”，园林基本不用看，户型看看图纸就好。虽然时不时有楼盘户型亮点设计，但又遇水土不服。换房，换哪里？成为改善型购房者很难抉择的现实。

2.房地产开发同质化严重？

曹：目前市场上在售的项目，绝大部分都是刚需及首改定位为主，市中心普遍都是两梯四户至两梯六户为主，而且楼盘的整体规模越来越小，规划布局越来越简单和普通，我们打趣地谈到楼盘规划设计，经常用麻将里面的“一筒、二筒、三筒、四筒……”来形容，在楼盘规划设计这块，越发简单，没有了以往的组团式设计，小区大园林设计，甚至现在很多楼盘，连会所、游泳池都没有了，这是退步的一面。

另外就是户型平面设计，这几年产品以刚需首改为主，户型面积偏向紧凑实用为主，较少个性化设计（如内庭院，入户花园等），追求户内的使用率，而忽略了隐私。

梁：最明显的就是园林简化成绿化，成为“树+草+亭+泳池”的简单组合，立体点就堆个坡，以前那种小溪流水、曲径通幽、柳暗花明那种场景已很难再现了。由于模块化生活，每个品牌的园林风格基本是一致的。园林的简单化，以致目前很少有楼盘拿园林来说事了。

至于户型，创新并不十分重要，实用舒适就行，只要不出现奇葩户型就行。方正实用，使用率高、私密性强、通透性好一直都是住户最原始、最基本的追求。但目前有些发展商为了追求通透性而牺牲私密性，这是不应该的，比如窗对窗、门对门。

3.哪些方面进步了？

曹：家居智能化装标这个，应该是这两年整体楼盘的一大进步，这两年的楼盘，交楼标准里面基本都增加了不少人性化的智能家装设备；另外就是楼盘的外立面及小区展示，也有了质的提升，新中式和现代简约成为主流，质感要比前几年的楼盘有了明显的进步。

梁：的确，家居智能化这方面能在一定程度上体现地产与时代接轨的步伐，比如灯光智能化控制、电梯预约、人脸识别等，给住户增添了一定智能元素。

还有大部分新建小区主入口、入户大堂、电梯等公共空间设计都较具时代感、上档次，不过还是有部分楼盘为了控制成本，在用料上感受到有明显的廉价成分，如大理石换成普通磁砖，这给小区的现代感、庄重感打了折扣。