本期主持：梁瑞卓（佛山日报资深媒体人）

本期嘉宾：张旭辉（佛房网创始人）

短短几年间，北滘楼市从佛山价格洼地跃升至价格高地，楼价直追桂城。北滘楼价上来后，禅城、桂城跨区购房客户到北滘买房的热情还有多大？

1、客源构成及变化

张：统计数据显示，北滘购房客有六七成是顺德人，少数配建人才房的楼盘有小部分外区客。随着优粤佛山卡A卡、B卡、C 卡、T卡政策出台，今年有一个一环东线南线交汇项目广州客占比超过1/3。总体来说，北滘楼市更依赖本地客群消化。

梁：随着楼价上升，北滘楼市客源构成也在不断变化，2017年、2018年，由于广州地铁7号线西延顺德段规划建设的刺激，吸引了大批广州客及禅桂客来投资，非本地客占比超五成，但随着北滘楼价稳定，广州客已回落至最多三成左右，禅桂客也很少了。佛山地铁3号线开通后，禅桂客比例或许会有所增长，但乐从的位置优势更大。

广州地铁7号线西延顺德段陈村站-陈村新城站区间双线盾构隧道顺利贯通。顺广轨道交通有限公司提供

2、对禅桂客的吸引力

张：个人认为要将自住需求同投资需求区别对待，从自住的角度看，如果工作生活不在顺德，北滘是不适合禅桂客自住的。 从投资角度看北滘新城核心区，因两个世界500强企业拥有大量人口流入基础，而且硬件配套逐步完善，城市升级已日新月异，可以说北滘新城是目前佛山唯一有能力挑战千灯湖片区的潜力区域，由于还有众多利好有待兑现，目前正处于片区价值腾飞的加速上升期！不过，投资北滘也要谨防一刀切，不是所有住宅项目都可以买入，因地施策很有必要！

梁：从乐从到北滘，行程需要近30分钟，到顺德大良才40余分钟，所以北滘的交通对禅桂客没有什么吸引力。禅桂客对价格比较敏感，楼价都直逼桂城了，价格已毫无优势，比环境又比不过佛山新城，除非有较大升值预期。

顺德北滘双道总部集团。/图源：魅力北滘

3、发展瓶颈

张：严格来说，个人不同意北滘新城核心区域价值缓升存在瓶颈，受当前金融政策及疫情的大环境影响，稳地价稳房价稳预期是主旋律，决定了整个北滘镇新房网签均价或缓步微升，北滘镇各项目的升跌幅度不一，雄踞优势地段如轨交上盖、坐拥优势稀缺资源如景观或学位的项目，楼价长期缓缓微升的大趋势难以逆转。

梁：制约北滘楼市发展主要还是交通问题，目前途经北滘的轨道交通尚未开通，主要路网还在建设及改造，很难吸引周边客户群，要往上有较大突破，就必须与禅桂、广州番禺完全融入20分钟生活圈内。名校资源虽是北滘的优势，但今年学位开始出现紧张，镇政府已有新校规划，重要的是引入更多优质教育资源。

文│梁瑞卓