叮铃铃！顺德法院张法官“拨通”王漫妮的电话，聊聊租赁合同那些事~

热播剧《三十而已》迎来了大结局

但是剧中“沪漂”王漫妮

遭遇任意涨租、房东随意卖房

被迫搬家的剧情

你还记得吗？

为此，顺德法院张慧法官

“拨通”王漫妮电话

邀请她一起聊一聊

租赁合同的那些事~

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收结案数量及特点

▲2014-2019年租赁合同纠纷收案情况

由以上数据可见，租赁合同纠纷案件数量总体呈现逐年增长的趋势。其中在2015年有一个急剧的增长，增长率为53.5%，除了2016年有一个暂时回落之外，之后每年的增长率分别为4.17%、11.18%、41.48%。

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案件类型

顺德法院受理的租赁合同纠纷主要集中在房屋租赁合同纠纷、租赁合同纠纷（其他租赁物）、土地租赁合同纠纷。

▲2019年顺德法院受理的租赁合同纠纷案件各案由分类情况

在房屋租赁合同纠纷及土地租赁合同纠纷该两类案件中，由于主体不同，纠纷类型也不同，主要存在以下两种情况：

☝ 房屋租赁合同纠纷案件多为业主起诉承租人。在该类案件中，诉讼请求多为要求解除合同，交还租赁物，承租人给付租金，承担违约责任。也有小部分的案件是由于双方在解除租赁合同的过程中对于租赁物返还、保证金的退收等问题产生的争议。

☝ 土地租赁合同纠纷案件的类型比较复杂，既包括所有权人或集体经济组织起诉承租人，也包括承租人起诉所有权人的情况。在顺德进行村级工业园改造的背景下，除了一般诉请支付租金的常规案件外，还存在有集体经济组织主张提前解除租赁合同或确认租赁合同无效的案件，以及由此衍生出的承租人要求继续履行合同、赔偿损失等案件。

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受到疫情的冲击导致案件数量增加

一方面，疫情对社会经济的影响全面而广泛，会出现商场、企业等因经营场所关闭而收入锐减，承租人因资金紧张而具有违约现实性。另一方面，一些媒体所报道的关于业主减租或者免租的“号召”，以及部分业主纷纷主动减免租金的举措，会给予部分承租人以暗示，易产生争议。

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新的情况导致审理难度加大

准确适用不可抗力规则。在个案中能否适用不可抗力以及不可抗力的法律后果如何认定仍需要具体分析。因此，对于不可抗力的事实查明及法律适用均因个案而不同，审理难度大。

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以司法裁判规范、引导租赁市场

根据疫情发生的新情况，妥善处理好新类型案件，力争做到法律效果及社会效果的统一，并及时发布各类典型案例与指导意见。考虑到司法裁判具有滞后性，将宣传手段前置，通过公众号等多种途径引导民众理性维权。加强与各村居的联系，引导各集体经济组织租赁规范化。同时，对于“售后返租”这类交易模式，由于涉及人数众多，极容易引起群体性纠纷，更应加以规制。应引导民众了解该种项目的潜在风险，理性投资。对于审判过程中发现的开发商销售时存在的不规范甚至有高风险的行业行为及时向相关部门发出司法建议，加强司法与行政之间的沟通协调，从源头预防和控制纠纷的发生。

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利用纠纷联合化解机制，推进纠纷解决前置

充分利用顺德法院成熟的诉前调解机制，对于没有进行物业交接的案件，如原、被告均对解除合同无异议的情况下，引导当事人尽快办理交接并做好证据固定，甚至可以对租赁物的权属及性质做一个提前的探明，如需法院查询的，可以提前查明附档。加强与国土部门的沟通联系，方便法院查实租赁物情况。同时，租赁合同案件具有一定的专业性与局限性，调解工作不易，要加强法官以及调解员等人员的调解能力培养，促进租赁合同纠纷调解工作的专业化。

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统一裁判标准，平衡各方利益

关于合同效力认定问题，要注意三点：

☝ 标的物瑕疵导致合同无效的情形。对于房屋租赁合同，根据规定，出租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑或者租赁期限超过临时建筑的使用期限，租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前可以补正瑕疵的，认定有效。对于土地租赁合同，出租农用地用于非农建设的，租赁合同无效。

☝ 违反法定程序导致合同无效的情形。出租标的物未经消防验收的，以是否经主管部门验收才能投入使用情况而不同。应查明出租标的物是否属国务院住房和城乡建筑主管部门规定应当申请消防验收的工程，如属于未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

☝ 违反法定期限导致合同无效的情形。《合同法》规定租赁期限为20年，超过部分则无效，但是土地租赁合同纠纷具有复杂性，视具体情况而定。

最后还应当注意，疫情导致合同履行障碍的，解除合同应慎重并合理分担责任，注重利益平衡。

供稿｜大良法庭 张慧

编辑｜顺德法院微信编辑小组