奥利给！异地百万网拍房被占用，禅法干警“一招”击破！

云南百万房产被占用

执行干警到访云南异地腾空房屋

却陷入了僵局——

房屋早已被转租多次，

有租户强硬拒绝法院腾空要求！

最终他们是如何逐一破解难题的？

禅法君马上为你揭秘！

网拍房屋竟被转租、多方占用？

2018年12月24日，禅城法院在执行一起金融借款合同纠纷中，依法成功拍卖了被执行人胡某、凌某名下位于云南瑞丽的一套五层房产。买受人邱先生也按要求全额支付了一百多万元的拍卖款。但两个月后邱先生的一封信，预示着本案远未完结。

原来，胡某通过所谓“以房抵债”的方式将房产转让给自己的生意伙伴谢某，谢某又将房产出租给了当地人曾某占有使用。邱先生多次持法院出具的拍卖成交裁定书、不动产登记中心出具的回执与曾某交涉，要求曾某迁出房屋，但这合法合理的要求却遭到了曾某的强硬拒绝。

邱先生在多番沟通无效后，写信给禅城法院，要求法院协助进行交付。

干警到达云南执行，却遇重重困境

信函很快转到了执行员廖旋手里。对此，廖旋十分重视，马上组织书记员陈荣亮、法警冯锦键一行三人到云南瑞丽实地调查，却发现事情比想象得更复杂！

△案涉房产

曾某不仅在明知房产被拍卖的情况下，将一家三口迁入该房产内二楼居住，更充分“开发”了这五层小楼的经济价值，将第一层再转租给玉器加工商，三至五层转租给本地人作居住房。真正的业主无法入住，曾某自己却当起收租的“二房东”。

交付工作出现了困境。首先，房屋都转租给不同的家庭，各楼层人员情况复杂，强制执行起来十分困难。其次，房产占用人曾某认为“外地龙治不了地头蛇”，对外地赶来依法执行的法院干警不以为然。

在这种情况下，即便与当地法院沟通，利用当地强制力的保障进行腾空，人力物力消耗也会不少，而且风险极大，容易引发更大的矛盾。

一时间，腾空工作进入了死胡同。

巧办法：“打蛇打七寸”！

廖旋一次又一次地与曾某电话沟通，但曾某均以回避的态度消极应付。在微信沟通中，廖旋也早已被曾某拉入了黑名单。

△曾某拒收法院消息

为此，廖旋决定用巧办法，对曾某背景进行深入了解，寻找新的执行突破口。

经过现场走访的调查信息以及与曾某沟通的信息，廖旋了解到曾某在某啤酒公司从事边境贸易工作。廖旋认为，针对曾某工作的情况，限制出入境极有可能会对曾某构成威慑，应该将罚款和限制出入境等威慑手段作为突破点。

想到这点，廖旋再次致电曾某，告知如果再不履行法院生效的迁出令，将对其进行罚款或者拘留，并在此基础上依法限制其出入境。同时，廖旋把罚款、拘留和限制出入境的法律依据通过彩信发给了曾某。

此时，曾某的态度顿时转变，主动向廖旋询问起被限制出入境的后果。

逐步击破，顺利腾空

廖旋知道，自己的办法十分奏效，已经找到了曾某心理防线的突破口。廖旋乘胜追击，耐心向曾某解释其违法行为的性质以及将导致的法律后果。

“即使远在千里，法院也会依法执行，追究你的违法行为！”

“这种‘以房抵债’或租赁协议不具有物权变动效力，不能对抗法院执行。你们之间的纠纷，你可以依法进行追偿。”

在廖旋的轮番“攻击”之下，曾某心理防线彻底被攻破，表示愿意配合执行，并向法院出具承诺书，并承诺先自行腾空自住的二楼后，再把房产交付给邱先生。楼中其他租户也纷纷与邱先生达成了协议，或自行迁走，或重新与邱先生约定租赁合同。

△曾某出具承诺书

执行干警巧用威慑执行手段，长达数月的异地腾空难题，最终顺利执行完毕。

禅法君寄语

本次异地腾空行动是禅城法院执行局践行威慑执行的具体体现。对于霸占司法拍卖标的物的行为，禅城法院巧用威慑执行手段，以有针对性的惩罚促执行，最终促使曾某自动履行义务。

禅城法院用制裁树威信、促执行、建诚信，提升司法强度，提高人民群众的司法获得感，逐步形成人人自觉遵法守法的良好社会秩序。

图片丨部分源于网络

供稿丨执行局邬青山、廖旋

编辑丨禅城法院微信编辑小组