新冠疫情期间，哪种情况下租户可以要求减免租金？
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特别提示：本解读由顺德区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控律师服务队的志愿律师根据其对法律的了解和实践作出，仅供了解资讯所用，不作为正式法律意见。具体问题需根据个案情况进行分析判断。
一、新冠疫情期间租户要求减免租金，主要源引的法律原则有那些？
目前虽然最高人民法院对于新冠疫情期间民事合同的履行并没有发布指导意见。但2003年的非典期间相关的法律规定对本次新冠疫情是有重要参考依据的。2003年最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中第三条第（三）款规定：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”，“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”。这里其实包含两个法律原则：情势变更原则和不可抗力原则。
不可抗力
不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱等方面。
根据《民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”和《合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
情势变更
情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。
二、新冠疫情期间租户可否依据不可抗力或情势变更原则减免租金？
以不可抗力为由主张不承担合同责任的，必须满足“因不可抗力不能履行合同”的条件。
因此租户仅仅以爆发新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门采取了防疫措施本身为由主张不承担合同责任，要求减免租金的，并不符合法律规定的免责事由，其减免租金的要求没有相应的法律依据。
但是，若租户能举证证明新型冠状病毒肺炎疫情或政府采取的防疫措施导致合同不能履行的，则租户主张减免租金的要求符合法律规定的免责事宜，依法应得到支持；至于减免的程度，则根据该不可抗力事件对合同履行造成的影响程度而定。
例如某些工业企业，政府强令不允许开工，这就是政府的行政措施直接影响合同的履行。可以依据不可抗力减免部分租金。
但是政府部门对疫情防控采取的诸多措施，如禁止聚会、大型活动、居家隔离、限制部分行业营业等，这些防控措施并不当然导致合同不能履行，现实中绝大部分的租赁合同仍可正常履行，此时租户主张以不可抗力为由要求减免租金的，或于法无据。但是，事实上承租人也确实会因疫情或政府部门的防疫措施影响而遭受损失，此时如租户以情势变更为由，请求法院按照公平原则适当减免部分租金的，法院一般也会适当支持。
例如张某租用店铺专营小家电销售，虽然并没有行政命令不允许小家电店铺开业，但疫情当前，原本春节假期是小家电销售的旺季，现如今由于疫情导致消费者禁足在家，小家电经营铺的客流几乎为零。这也是整体环境对行业的重大影响。可以依据情势变更原则要求减少部分租金。情势变更原则一般只是导致变更合同，法院适用公平原则考虑减少的程度，全部减免的可能性不大。
三、新冠疫情或政府部门的防疫措施构成不可抗力或情势变更，导致租赁合同不能履行的情况可细分为三种类型，不同的履行不能类型会导致不同的法律后果:
◆合同全部不能履行的：如不可抗力导致租赁合同完全不能履行的，则租户可依法要求解除或变更合同、免除租金；
◆合同部分不能履行的：如不可抗力或情势变更导致租赁合同部分不能履行的，则租户可依法要求变更合同、减免部分租金；
◆合同一时不能履行（或者说合同不能如期履行）：如不可抗力或情势变更导致租赁合同一时不能履行（或者说合同不能如期履行）的，则租户可要求延期履行、部分履行与不履行，暂缓缴纳租金、减免部分租金等。
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本文由顺德区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控律师服务队成员廖凯波（广东聚理律师事务所）撰稿，市律师协会顺德区工作委员会审核。
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顺德普法编辑小组整理
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