村改进行时丨顺德村级工业园改造六大模式全指引
快马加鞭再出发。一年来，顺德全区上下大胆试验、积极创新，奋力推进村级工业园升级改造，并在探索过程中总结提炼出六种改造模式，有效解决了土地权属复杂、改造路径单一、改造成本过高、各方利益难以平衡等难题，成为今后顺德、全市甚至是全省、全国的村级工业园升级改造的宝贵经验。
过去一个多月，顺德区村改办牵头各相关职能部门，对六大改造模式从模式介绍、模式亮点、收益计算、改造流程等多方面进行了高度精炼，并形成公众指引小册子，紧接地气、化繁为简，通俗易懂，更好地引导改造项目。
一 政府挂账收储模式
模式介绍
该模式由政府统筹，在改造项目的实施方案通过改造范围内土地权属人同意（涉及集体用地的，需经农村集体经济组织表决同意）后，由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议（涉及集体土地的，需先由农村集体经济组织申请将集体土地转为国有），土地整理完成后通过公开交易方式出让土地，且土地出让须满足各镇（街道）招商要求，由竞得人进行开发建设。政府按有关政策规定和挂账收储协议约定标准向原土地权属人支付土地补偿。
收益计算
1、集体货币收益=土地出让金×分成比例（不高于98%）—土地整理成本
2、集体物业返还。
模式亮点
1、政府全额让利，农村集体经济组织收益高、快、稳。
2、政府主导改造，改造程序简便。
3、政府收储土地，税收政策优惠。
4、集体土地转国有，利于项目招商引资。
改造流程（村级工业园工改工）
二 政府直接征收模式
模式介绍
该模式由政府统筹，改造项目实施方案通过农村集体经济组织表决同意后，政府根据土地管理、房屋征收等法律规定的程序和权限对农村集体经济组织的土地进行征收，政府负责上盖建筑物拆除补偿，征收的土地政府依据法定程序出让或划拨。
收益计算
集体收益=征地补偿
模式亮点
1、政府全面主导，化解土地整理难题。
2、预期收益明确，收益兑现最快最直接。
3、政府收储土地，税收政策优惠。
4、政府征收后连片改造，有利于片区整体优化提升。
改造流程
三 政府生态修复模式
模式介绍
该模式结合了“减量”规划和生态修复的规划定位，通过城乡建设用地增减挂钩等相关政策，由政府主导征收、收回相关土地或由原权属人利用自有产权的土地实施复垦复绿改造，不再用于工业、商业等建设用途。
收益计算
集体收益=征地补偿
模式亮点
1、落实减量规划，解决土地规模不足问题。
2、政府补偿，解决村居集体土地整理成本和改造收益难题。
3、政府收储土地，税收政策优惠。
4、复垦复绿，改善生态环境。
改造流程
四 企业长租自管模式
模式介绍
该模式在政府的规划引导和产业定位分析的指导下，经农村集体经济组织表决同意后进行土地整理，通过集体土地公开流转方式引入社会资本（企业） 开发该园区土地，并由该企业对园区进行开发建设、运营管理及招商等，但土地的流转年限不能超出国家政策、法律规定的最高年限。该模式促进投资主体多元化，充分发挥市场配置资源的作用。
收益计算
1、集体货币收益=流转成交价款-集体土地流转收益金(7%)-土地整理成本
2、集体物业返还：流转期满后，物业归集体所有。
模式亮点
1、保留集体土地所有权，农村集体经济组织接受程度高。
2、公开交易流转出让集体土地使用权，实现土地收益最大化。
3、集体土地，可按规定享受有关税收优惠政策。
改造流程（村级工业园工改工）
五 政府统租统管模式
模式介绍
该模式是在工业园区确有改造必要，但社会资本介入园区土地整理的意愿不强，或农村集体经济组织难以选定合作方的情况下，改造项目的实施方案通过农村集体经济组织表决同意并经批准，政府通过统租统管方式协助农村集体经济组织完成前期土地整理工作后，由农村集体经济组织以公开流转的形式供地，由竞得人（政府）进行开发建设，并按约定的方式返还政府参与前期土地整理的成本。
收益计算
1、集体货币收益=流转成交价款- 集体土地流转收益金(7%)-土地整理成本-前期统租费用
2、集体物业返还：流转期满后，物业归集体所有。
模式亮点
1、政府统租统管，解决农村集体经济组织土地整理难题。
2、保留集体土地所有权，农村集体经济组织接受程度高。
3、公开交易流转出让集体土地使用权，实现土地收益最大化。
4、集体土地，可按规定享受有关税收优惠政策。
改造流程（村级工业园工改工）
六 企业自主改造模式
模式介绍
企业根据自身产业需求，依据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办[2018]27 号）和《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的通知》（顺府发[2019]47 号）相关文件要求，进行自主改造。
模式亮点
1、产权简单清晰，土地整理难度低。
2、除一般工业项目外，还允许开发建设商品厂房、新型产业和综合型产业项目。
3、鼓励土地高效利用，允许提高土地开发强度。
4、地价优惠，工改工项目提高开发强度，只要不延长年限不计收土地出让金。
5、配套设施比例和分割政策优惠，提升改造利益空间。
6、政府财政扶持，鼓励自行改造。
7、自行改造税收负担轻。
改造流程（工改工）
来源：珠江商报记者 邵姮
编辑：李健晴
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