“限购”引起房屋买卖不成功，买方、卖方、中介方谁买单？
双方“你情我愿”签订房屋买卖合约
然而因为“限购”政策导致交易不成功
卖方以买方违约、中介方诱导买卖双方签订合约为由
将买房、中介方告上法庭
要求买方支付违约金、赔偿损失
中介方承担连带赔偿责任......
近期，我院审理了这起因限购引起的房屋买卖合同纠纷案。
起因
合同签订后
买方发《告知函》要求解除合同
2017年10月13日，卖方莫某彪、胡某玲（以下简称卖方）、买方张某（以下简称买方），与某房地产中介公司（以下简称中介方），三方签订《房屋买卖合约》。合同约定买方以150万元的价格购买原告位于佛山市顺德区某处商品房，除约定了房屋买卖价款、买卖双方违约责任等基本条款外，还约定了“买方知悉限购及贷款新政，确保提交合资格文件办理过户及贷款手续”“卖方同意买方有权将房产过户至第三方名下”等特别条款。
同日，双方还签订了一份《附件》，其中约定：签订合约之时买方支付定金，卖方收到定金后需在70日之内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按手续。
合同签订当天，买方向卖方支付了2万元定金，并向中介方支付了3750元中介费。
然而，2018年1月8日买方、中介公司向卖方邮寄了一份《告知函》，内容为：买方因政策变动及不可抗力原因导致不具备购房资格，2017年10月13日签订的购房合约不具备继续履行的条件，本公司代买方请求与你们协商处理解除合约及退款事宜。请于收到本告知函三天内给予答复。
卖方遂将买方和中介方起诉至顺德法院，要求依法解除房屋买卖合约，并由买方向原告支付违约金15万元、赔偿损失10万元，并要求中介方承担连带赔偿责任。
庭
辩
“
卖
方
买方不具资格却隐瞒
因延误出售房屋市场价格下降
庭审中，原告称，被告在合同签订当日支付2万元定金后，既不向原告支付剩余购房款，也不配合原告办理房屋交易手续。被告在签订合同时，明确知悉房地产调控政策，却故意隐瞒事实，导致涉案合约无法履行，延误了原告出售房屋的最佳时机，在被告告知原告不继续履行合同时，房屋的市场价格已比合同约定的交易价大幅下降了31.5万元；被告的行为属于根本违约，应支付房屋成交价10%即15万元的违约金。
原告还认为，被告中介方在知道买方不符合购房的政策要求的情况下，仍诱导买卖双方签订房屋买卖合约，需要对损失承担连带赔偿责任。
“
买
方
已告知不具购房资格
卖方怠于履行合约致合同履行不能
被告张某辩称：签订合约时，其已经口头告知卖方暂不具备在顺德购房的资格，但表示可尝试通过绿色通道方式入户佛山取得购房资格，或将房屋过户至第三方名下且此约定在合约中有明确规定；被告不同意解除买卖合约，其外籍丈夫在顺德享有购房资格，涉案合约合法有效且具备履行条件，这也是合同约定“可以将房屋过户到第三方名下”之原因；原告卖方未在约定的70日之内去银行办理转按手续，买方多次催促卖方沟通推进相关手续办理，但卖方却一直没反应，明显怠于履行合约，原告卖方才是违约方，买方不需承担任何违约责任；原告主张的损失并不真实，也并未实际发生，因此对原告主张的损失不予承担。
“
中
介
方
已尽责，不应承担合约履行不能责任
被告中介方辩称，原告卖方在合约中同意将房产过户到第三人名下，表明卖方知悉买方暂不具备购房资格；中介方在之前多次联系卖方当面协调推进相关手续办理，但卖方一直没有回应且有微信记录作证，中介方已尽到职责，不应承担合约履行不能的责任
审
理
法院
买卖双方均存在违约情形
合同因履行不能判决解除
我院认为，本案争议的焦点在于：
1
《房屋买卖合约》违约责任由谁承担；
2
应否解除本案的《房屋买卖合约》。
首先，关于违约责任的问题，原告卖方认为其是在收到告知函后（即2018年1月8日后）才知道买方不具备购房资格。但，其陈述收到定金后曾去银行咨询办理转按手续，是买方因不具备购房资格不配合办理（按约定此日期应是2017年10月22日之前），与原告是在2018年1月8日之后才知道买方不具备购房资格是矛盾的。故原告在签订合约时已经知道买方暂时不具备购房资格，所以一直没有在约定的70日之内去银行办理转按手续，且其对中介方提出的当面协商的请求一直不予回应，导致合约履行不力，需承担违约责任。
其次，买方在明知自己不具备购房资格的情况下，仍与卖方签订《房屋买卖合约》，虽然约定了其可以将房屋过户至第三方名下，也曾通过中介方尝试联系卖方解决问题，但仅从微信记录来看，无法确认其联系卖方是为了解除合约还是为了将涉案房屋过户至第三方名下。若是为了解除合约，买方也存在违约行为，若是为了将房屋过户至第三人名下，从微信记录无法体现买方意欲将房屋过户何人名下。买方出具的符合佛山购房政策的证明《佛山市个人住房信息查询核验表》出具时间也是在2018年3月8日，本院推定买方在2018年3月8日之前并无向卖方明示在自己无法办理过户手续的情况下应将房屋过户给何人，故买方也存在违约行为。
关于应否解除《房屋买卖合约》，我院认为，该合约是买方、卖方、中介方在自愿平等的基础上签订的，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。但被告张某在开庭当天仍不符合佛山市购房条件，且买、卖双方都存在违约行为，现因原告坚持解除合约，不愿与第三方重新签订房屋买卖合约，本案陷入履行不能。因此，原告请求解除《房屋买卖合约》，予以支持。
原告对《房屋买卖合约》的解除亦存在过错，原告要求被告张某支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。原告要求被告中介方对被告张某的债务承担连带责任，亦不予支持。
综上，我院判决解除原告莫某彪、胡某玲与被告张某于2017年10月13日签订的《房屋买卖合约》，并驳回原告其他诉讼请求。
敲黑板划重点啦！
房屋买卖是每个家庭的大事，房屋买卖合同签订是房屋买卖顺利进行的关键要素。
小编在此提醒各位买客、卖客在房屋交易之前一定要“耐得烦”准确研读相关政策，做好准备，要“霸得蛮”尽量完善合同审慎签约，明晰履约节点，适当约定履约时间，同时，买卖双方均应调整心态，秉持即使房价波动，合同亦应诚信遵守理念。中介公司作为专业机构，应及时向房屋买卖双方严格、准确解读新政，尽到告知义务，切勿擅自承诺、协助双方做假手续规避政策。
