全省示范！九江这个项目为什么能？

南海九江2026-06-18 22:06

近日，广东省自然资源厅印发《广东省低效用地再开发案例集（第一批）》，共收录18个典型案例在全省推广，九江临港国际产业社区项目（下称临港项目）位列其中，成为全省低效工业用地改造的示范样板。

作为南海西部规模最大的连片“工改工”工程，临港项目以“政府统筹+国企运作”模式，探索出“连片统筹+征租结合+权属整理”的创新路径，破解土地碎片化、权属交错等历史难题，实现产业能级与土地效益双跃升。

从2018年启动土地整理到2026年产业集群加速成型，项目持续推进、逐年进阶，既是九江镇向存量要空间的实干答卷，也是南海全域土地综合整治的标志性成果。

攻坚破局

全域整治助推低效洼地蜕变

临港国际产业社区前身为九江金属材料市场，地处龙高路烟南路段，东接一环南延线、西邻南鲲码头，区位条件优越，总面积约3807亩，土地分属河清、镇南、烟南3个村（社区）24个经济组织。

改造前片区产业粗放发展，建筑低矮散乱，平均容积率仅0.65，业态以钢材贸易、低端加工、仓储物流为主，亩均产值与税收长期偏低，区位优势与产出效益严重不匹配，是制约九江产业升级的突出短板。

发展困局倒逼改革破局。早在2018年，九江镇便已前瞻布局，正式启动临港项目土地整理工作，按照区镇9:1投资比例探索“征租结合、连片开发、区镇联动”的改造路径，为连片改造打下制度设计与前期工作基础。

2021年冬，南海区全域土地综合整治攻坚战全面打响，临港国际产业社区作为南海西部体量最大、难度最高的连片“工改工”项目，成为九江全域整治的核心主战场，项目由此进入全速攻坚的新阶段。

项目体量大、权属杂、诉求多。九江组建“九江战龙”党员攻坚队伍，立下不获全胜、决不收兵的誓言，全员下沉攻坚一线。

启动攻坚的头十天，团队便签下片区九成拆除协议，落地超500亩攻坚地块，超额完成当年区级村改拆除任务，为数千亩连片改造撕开关键口子。

2022年项目进入攻坚瓶颈期，部分扎根多年的老牌承租方担心失去经营根基、承担高额搬迁成本，一度闭门拒谈，项目推进陷入停滞。

九江镇党委随即成立前线指挥部，领导班子靠前指挥、每周调度研判，抽调骨干党员组建五个专项小组划片包干、责任到人。

队员们坚持换位思考、情理相融，深夜登门答疑解惑，主动对接产业资源、协调临时场地、解读扶持政策，实实在在为企业解决搬迁、转型的实际困难。日复一日地真诚沟通，最终打破全部谈判僵局，片区顺利完成拆迁清零，扫清了土地整理的核心障碍。

历经数年攻坚，项目累计投入57.85亿元，完成3807亩核心土地整理，收回180万平方米建（构）筑物，拆除120万平方米破旧建筑，彻底破除土地碎片化、产业低端化桎梏。

创新“九江模式”

探索混合用地新路径

九江在实践中摸索出“区镇联动、征租结合、连片开发”的改造模式，形成了可复制推广的低效用地改造经验。

区镇联动破解资金与推进难题。项目按区镇9:1股权比例由两级公资联动出资，建立联席会议制度定期会商破局，区政府在资金、政策上给予重点倾斜，累计完成投资57.85亿元，有效打破土地储备“存量少、新增难”的发展困境。

征租结合平衡发展与民生收益。创新推行“征7租3”混合开发模式，70%土地征收收储，30%土地由区镇公资合作开发；通过空间置换将征、租区域集中连片，实现统一开发管理。截至目前征收面积共2730亩，合作开发1077亩。

同时合作开发土地租期延长至40年，租金单价稳步提升，保障村民长远收益。改造后，征地补偿人均股份分红17.4万元，最高一股约80万元；租金收入提升20%-110%，最高经济社年租金分红达2.2万元/股，村民从观望者变为改造的坚定支持者。

连片开发破解权属碎片化困局。针对权属交错、插花地遍布的问题，以规划道路为界裁弯取直，调整合并土地所有权，按份额比例共有重新核发权证，将全域整合成四大片区，实现开发一块、利用一块的滚动开发节奏，大幅提升项目可控性。项目还创新附条件拆迁协议模式，提前摸清业主意愿再统筹拨付资金，显著提升资金使用效率。

产业能级跃升

崛起环两江先行区制造业高地

土地整理的最终成效，体现在产业升级的实绩上。改造后项目容积率提升至2.4，总建筑面积达204.5万平方米，产业定位从低端商贸转向新材料、高端装备制造、绿色家具、康养食品等高端赛道，全力打造环两江先行区先进制造业高地。

项目建设持续推进，产业集聚效应逐年显现。2025年，九江镇以临港片区为核心供应产业用地超1400亩，规模位居南海区镇街之首；同年瑞士百超激光佛山智造基地开业、莱诺智能智造研发中心动工，产业链配套持续完善。截至2025年底，园区已引进项目51个，计划总投资额超215亿元。

林氏家居在临港的制造基地。

进入2026年，园区发展再提速。2月，美国联合矿产二度拿地扩产，成为南海马年工业用地“第一拍”；3月，中国500强企业友发集团广东区域总部落地临港C区，总投资20亿元，预计年产值可达80亿元，成为2026年佛山首个落地的中国500强区域总部项目；同期安格利斯高端特钢热处理中心正式开业，带动产业链产值超10亿元。投资1.2亿元的邻里3号人才公寓同步投用，504套公寓与商业配套全面启用，园区产城融合水平持续提升。