为进一步稳定房地产市场、降低群众购房成本、优化人居环境、服务新市民和青年群体安居需求，5月26日上午，广州市政府相关部门对4月底发布的“穗八条”房地产新政实施情况和市场反馈情况进行介绍，并推出“卖旧买新”专项购房补贴、公积金贷款优化、国企收购二手房以旧换新等系列举措，形成稳市场、惠民生、促安居的政策合力。

其中最吸引人注意的是，广州安居集团启动二手房收购试点，聚焦环城高速以内、总价300万元以内、建筑面积70平方米以下小户型，以市场化方式收储房源并优先转化为保障性住房、人才公寓。

国企广州安居集团入局盘活存量是简单“救市”，还是临时“托底”吗？或许都不是，而是广州主动破局、重构住房供给体系、锚定人才战略的关键一步。业内专家认为，这一举措既是广州落实“穗八条”、畅通一二手住房循环的关键抓手，也是超大城市直面超大城市住房结构性矛盾，用市场化手段盘活存量、破解刚需安居难题的重要尝试。

广州某新房项目销售中心 南方+记者 柴亚娟摄

刚需忧虑：“老破小”买不到了吗？

广州市住建局发布数据显示，“穗八条”发布后，5月以来，全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%。住房公积金新政落地见效，共受理贷款4484笔、金额47.46亿元，同比分别增长47.05%和56.43%。可以发现，刚需及刚改群体仍是政策受益主力，购房补贴与公积金贷款额度提升显著降低了这部分群体的置业门槛和购房成本，推动了一手住宅认购量的快速回升。

而此次广州安居集团宣布启动支持居民“卖旧买新”试点工作，以市场化方式收购二手住宅。让不少刚需用户担忧：国企下场收房，核心区的小户型会不会被“包圆”，刚需从此无房可买？

答案是：依然能买，但逻辑彻底变了。

北京、上海、杭州早已用实践给出答案：国企收储的只是总价低、面积小、流通性强、产权清晰的优质小户型，而市场上大量存在抵押、查封、户型缺陷、楼龄过长、配套不足的房源，依然会流向刚需市场。广州同样如此，试点只是“筛选优质存量”，绝非“垄断刚需市场”。

真正的变化，是刚需购房群体告别“捡漏时代”，进入“稳价时代”。过去核心区小户型价格大起大落，恐慌性抛售、恶意压价时有发生；如今安居集团试点收购政策，以市场化定价托底刚需小户型价格，避免核心区低价房源非理性抛售，稳定刚需预期。刚需不用再担心“今天买、明天跌”，可以安心挑选性价比高、配套成熟的房源。

一句话：刚需有房住、价格有底线、预期更稳定。

改善置换：终于打通“卖旧买新”的任督二脉

广州作为粤港澳大湾区核心城市，兼具产业集聚、人才流入、老城区存量庞大三重特征，住房市场呈现明显结构性分化。一方面，环城高速内核心城区聚集大量建成年代久、面积小、配套成熟的“老破小”，总价集中在300万元以内，是刚需置业的重要选择，但存在流通性弱、价格波动大、居住品质不足等问题。另一方面，新市民、青年人才、湾区海归等群体对低总价、近核心区、配套完善的住房需求旺盛。

更值得关注的是，改善群体“卖旧买新”痛点突出，老房难出手、新房压力大，一二手市场联动不畅。广州楼市超四成购房者是改善群体，手里攥着“老破小”，想换品质新房，却面临“卖不出、价太低、周期长、风险高”的四重困境。

安居集团的入局，或许有望终结改善置换的难题。它提供的是“价格公允、流程简化、资金托管、回款快速”的退出通道，不用再和买家拉锯砍价、担心违约、漫长等待。叠加广州市最高3万元、花都区最高2万元补贴，置换成本一降再降。卖房后180日内购新房的明确窗口，让改善群体从容规划、精准上车，顺利完成从“老破小”到品质新房的居住升级。

这不是简单的“帮人卖房”，而是激活一二手市场循环的关键钥匙。只有改善动起来，新房才能去化、土地才能流转、市场才能活起来。广州此举，直击要害、打通堵点，让“卖旧买新”从口号变成现实。

广州某新建住宅项目 南方+记者 柴亚娟 摄

广州目标：既要稳楼市更要聚人才、强产业

更值得注意的是，广州安居集团收购的房源，优先转化为人才公寓、保障性住房，精准匹配海归、博士、青年科研人员、产业骨干的安居需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就指出，广州中心区政府国企机关事业单位密集，中小学教育资源密集，地铁密度也比较高，年轻人在此租房的比例很高。但是，由于配套缺失、房屋老化等问题，这些二手房“适租性”不高。现在国企收储回来以后，通过程度不一的改造，提高适租性，就能够让其本来的优势发挥出来，补充政府在保障性租赁住房、临时安置、改造安置、人才住房等方面的房源需求。

广州是大湾区核心，高端制造业迭代、现代服务业提质、外贸新业态蓬勃，最缺的不是资金、不是项目，而是能扎根、愿留下、安得住的全球人才。而人才最关心的问题之一是住房。

广州安居集团收购房源转化为人才公寓、保障性住房，用核心城区、低总价、配套成熟、拎包入住的住房供给，能够吸引更多人才留下来。当人才安居不再难，当高端人才愿意来、留得住，广州的产业升级才有底气、创新发展才有支撑、湾区核心地位才能巩固。

住房稳、人才聚、产业兴、城市强，这才是广州政策的完整逻辑链。

全国样本：超大城市都在走同一条路

事实上，广州不是第一个吃螃蟹的城市，未来也不会是最后一个。北京、上海、杭州等一线城市及强二线城市，近年已先后探索国企收购、收储核心区小户型政策，形成可借鉴经验，印证该模式具备稳预期、活流通、强保障的实际效果。

北京2022年启动核心区老旧小户型收储试点，聚焦二环内低总价老房，由市属国企市场化收购后改造为保障性租赁住房；上海2023年推进内环内存量房盘活，国企重点收储60平方米以下老旧住宅，衔接 “人才安居计划”；杭州2024年在主城区推行类似举措，国企收储300万元以内小户型，优先供应青年人才。

这些城市实践表明，国企收购核心区小户型并非简单“托市”，而是通过市场化定价、规范化流程、定向化利用，实现存量资源优化配置，既能稳定刚需市场预期，又能畅通改善置换通道，更能为人才安居提供支撑，模式具备可复制性。广州现在入局，不是跟风，而是顺势而为、恰逢其时。

但是需要注意的是，收购旧房的关键是价格达成一致，如何确保交易双方对价格的认可是一大难点。李宇嘉认为，在实践中有难度，因为中心区房屋尽管位置好，配套好，但存在的缺点导致其价值可能大打折扣，而后期改造、出租、回收投入（含财务、管理费用等）不易、可大可小，而且出租收益率不好评估，这导致安居和业主之间对价格的评估存在差异。

因此，李宇嘉建议，既然是常态化要做这个事情，就要按季度科学制定并公开发布各个片区二手住房成交评估价，并根据楼龄、配套、朝向、装修程度等，给出拟收购各房源的收购价格。同时，每个季度调整一次评估价格，并按照实时更新的价格进行收购洽谈。如果本季度收购不成，就只能等到下个季度。这样，给市场明确和公允的预期，为居民议价和企业收储提供公允的价值标准，减少因盲目报价导致的交易阻滞。

此外，“以旧换新的链条较长，链条上各相关方都要积极参与，促成循环。”李宇嘉进一步补充，比如开发商要适当给予额外的优惠，银行贷款能在平均水平上再次下调，代理中介机构可以给出优惠、减免的佣金，政府对以旧换新提供家装补贴，装饰装修单位提供装修、搬家等服务。“这样，才能让好事办好、实事办实。”

当然，任何新政落地，都不可能一帆风顺。房源筛选难、定价平衡难、运营管理难，都是现实挑战。但方向对了，就不怕路远。广州需要做的，是坚持市场化定价、精准化筛选、精细化运营，动态优化细则、及时解决问题、稳步扩大试点。房地产开发企业积极参与其中，为以旧换新置换客户提供更多便利和优惠。龙湖集团相关负责人就表示，“之前听说其他城市也有在试点，现在楼市太需要有这样的积极政策来提振信心了，广州出台的利好政策，有望促进市场持续回暖。”

我们或许可以期待：国企收房托底，托住的不仅是楼市价格，更是刚需的希望、改善的未来、人才的梦想、城市的底气。

南方+记者 柴亚娟 冯善书 周中雨