顺德出台建设用地开竣工管理办法 加强土地供后监管

为进一步加强土地开竣工监管，严格履行土地合同的有关约定，促进节约集约用地，顺德区政府正式印发实施《顺德区建设用地开竣工管理办法（试行）》。1月13日，负责起草工作的市自然资源局顺德分局对外解读该《办法》相关亮点内容。

政策目的：规范已供建设用地开竣工管理

开竣工管理是建设用地供后监管的重要环节，加强开竣工监管力度，是保障土地合同履行、预防土地闲置、提高土地节约集约利用水平的重要举措。为加强建设用地供后监管，督促土地使用权人加快地块开发建设，规范开竣工管理，需从政策制度上进一步加以规范完善。根据上级相关法律、法规、规章的规定，在充分听取政府各职能部门和社会各界意见的基础上，市自然资源局顺德分局起草了本《办法》。

市自然资源局顺德分局相关负责人介绍说，《办法》在现行政策基础上，通过对开工和竣工标准、项目建设期限、土地使用权人权利和义务、非土地使用权人自身原因导致违约的情形和认定程序、违约金计收标准、分期开发项目违约金计收基数、不同供应方式合同地价的内涵等内容进行明确规定，进一步规范已供建设用地开竣工管理。

政策亮点：合理确定开竣工期限 优化违约金计收方式

目前，国家除对住宅用地明确开竣工期限以外，其他土地用途的建设项目并未作明确规定。为合理确定非住宅建设项目开竣工期限，《办法》按照建筑设计及施工的有关规范，结合以往相关项目建设实际等，将建设体量、建筑高度和地下室层数等指标作为确定具体建设项目开竣工期限的依据。同时，明确通过司法处置的土地，新竞得人可申请重新合理约定开竣工期限，尊重并保障了通过司法途径取得土地使用权的新竞得人合法权益。

《办法》详细列明了非自身原因导致开竣工违约的情形，为违约原因认定提供了依据。《办法》要求区、镇（街道）相关主管部门应尊重事实、主动担当，按各自职责分工出具影响开竣工的书面证明，有效解决此前违约原因取证难的问题。同时，明确土地使用权人可选择在合同履约复核时免除非自身原因部分的违约责任，使其不必再急于办理延建手续，也不用担心未及时办理延建手续将来可能产生的违约问题。

开竣工违约原因复杂多样，将违约责任划分厘清到具体天数往往难以实现，实际认定过程中难免会造成土地使用权人承担更多违约责任的情况。为更好地区分违约责任，《办法》优化了违约金计收方式，将违约金计收标准由顺德区原出让合同约定的0.3‰每日调整为按每3个月计收，并从支持实体经济的角度出发，将产业用地违约金（0.5%每3个月）调整到低于房地产项目违约金（1.5%每3个月）。对于土地使用权人同时出现超期缴纳出让金、逾期开工和竣工的情形，《办法》也明确了违约金计收方式。

对于分期开发建设、分期验收的项目，在土地合同约定的竣工期限前，土地使用权人主动进行竣工申报的，违约金可按逾期竣工部分面积占应开发建设总面积的比例核算计收。承担违约责任的轻重按履行合同的程度、损害结果不同而有所区别，违约金计收更加科学、合理。

《办法》将违约金计收基数由“土地出让金”调整为“合同地价”，并明确不同供应方式、不同类型土地合同地价的内涵，从根本上解决了部分土地因此前缺少违约金计收标准而造成开竣监管力度不足的问题，进一步完善了全区建设用地开竣工监管范围。

文|图：佛山日报记者朱朝贵