从房东到合伙人：亿元村碧江的共富新叙事｜村居调研笔记②
南国的夏天，雨是常客。走进顺德北滘碧江，湿润的空气里，既弥漫着河涌边青草的清冽，也裹挟着古祠麻石巷深处的岁月沉香。
一边是镬耳山墙、青砖黛瓦，这片土地上曾走出26名进士、145名举人，文脉厚重；另一边，德云缤纷广场的玻璃幕墙在落日余晖下流光溢彩，超市里的特价广播、影院门前的人流、茶餐厅里的谈笑，交织成一幅热气腾腾的市井图。
很长一段时间里，守着这片金贵土地的碧江，与大多数村居一样，陷入了收租困局。物业老旧、增长停滞，空置的铺位像一块块伤疤，贴在村集体的账本上。“百千万工程”的春风拂过，碧江人终于想明白了一个道理：与其做坐等租金的房东，不如做共同打拼的合伙人。机制一改，万象更新。
一整天，记者穿行在碧江的街巷与古建之间，试图找到那个问题的答案：一个村的账本，是如何写进老百姓的日子里的？
机制之变：从包租公到自主经营
傍晚六点五十分，记者走进德云缤纷广场，二层的万和优选超市迎来一天中最热闹的时刻。七点整，广播响起，水叶菜落至1.98元清仓价。76岁的韩姨推着满当当的购物车，笑得眼角堆起褶子：“有一次活动，148元买到两只大龙虾，实实在在省了生活费。”超市负责人张怀玲说，开业以来日均客流稳定在三千人以上，“村民买完菜，顺道上楼吃饭、看电影，都是常事。”
谁能想到，这片5万平方米商圈，几年前还是刚从社会承包方手上接收回来，年租金仅300多万元、出租率不足三成、物价水平属周边最高的“烫手山芋”。
转变，发生在“百千万工程”全面启动后。2024年，碧江两委班子在居民代表大会上坚定提出：“通过集体自主运营确保租金第一时间到账，推动物价稳控回归正常水平及增加集体收益分红的提案，结果获得代表大会全票通过。而顺博城发公司派驻职业经理人黄政杰扎根碧江。他做的第一件事，带着团队跑遍周边三公里商圈，调研十几家超市、影院、餐饮品牌的经营数据。“碧江的区位一点都不差，差的是运营思维。”过去长期低迷，根子在于出租思维——把物业租出去就完事，从不关心租客能不能活下去。“招商是‘嫁女儿’，不能收了彩礼就不管了。得帮人家把日子过好，租金才能稳、才能涨。”
于是，预招商打法应运而生。用诚意金和意向书锁定万和超市、美银影城等主力品牌，拿着稳客的合约才回头敲定改造方案。项目拉动了商家们近四千万元的装修投入，而集体则筹资进行外立面翻新、内部动线优化、消防升级、停车系统改造。“我们要做的不是豪华商场，而是让老百姓愿意来、待得住的地方。”黄政杰说。
更关键的是“保底收益+超额分红”模式——保底不低于历史租金，超额利润七成返还村集体用于民生，三成留存公司再发展。这个结构在股东代表大会上通过率超过90%。方志濠说，关键在于把账算到了每个人心里——“大家不是听不懂，是怕你不敢干。”村集体从甩手掌柜变成利益共同体：不只坐等分钱，更要参与经营、承担风险、共享成长。
这套模式之所以跑得通，背后有一套组织机制在支撑——“第一书记+村居两委+职业经理人”三位一体：第一书记把方向、跑部门、破难题；两委班子协调资源、聚合力、做后盾；职业经理人黄政杰做专业、抓落实。三方各司其职、协同发力，形成“1+1+1>3”的效应。
改革效果，半年就见分晓。负责德云缤纷广场招商运营的马英强用一组数据展示了变化：不到半年出租率从不足30%跃升至85%以上，而项目年收入从300多万元提升到1135万元。停车场月出场记录从19000辆增至64000多辆，涌现瑞幸咖啡、稻稻香等多家月销售百万店。
8名本地年轻人也在实战中成长为运营骨干。42岁的梁国坚，大学读财务管理，原本在村务岗位工作，被抽调进项目后如鱼得水。“从谈商家、看铺位、签合同，到盯着装修、筹备开业，每一步都跟着走了一遍。看着空铺子一间间亮起灯，特别有成就感。”他说这话时，眼神里透着光。
回顾这段改革历程，方志濠说了一句话：“以前我们是‘包租公’，把物业租出去就不管了；现在我们是‘经营者’，每一寸空间的效益都得算清楚。这个转变，比数字的增长更难。”
空间之变：从捂着鼻子到推窗见景
如果说商圈的蝶变是碧江发展的“面子”，那么河涌的复明与古建的苏醒，才是碧江重拾文化自信的“里子”。
中午时分，记者来到村心涌边。雨后的河水格外清亮，锦鲤在水中嬉戏。“三年前，这里是一条加盖封死的暗涵，路过都要捂着鼻子。”62岁的陈姨指着清澈的河水，“以前又黑又臭，上面盖了水泥板成了停车场，年轻人根本不知道村里还有条涌。”
2023年，在顺德区政府的支持下，碧江启动“暗涵复明”工程。清淤700立方米，新建污水管网17.47公里，719米古河道重见天日。华南理工大学象城团队翻遍史料，复原了清代“五埠七桥亭门湾”水乡格局。消失数十年的蟛蜞、小鱼小虾重新爬上岸边石壁。一位在岸边散步的老人说：“我小时候就在这条涌里游泳、摸鱼。后来涌没了，总觉得村也少了什么。现在涌回来了，村也活过来了。”
河涌本身不能出租，碧江的做法是把环境作为一种公共产品来投入——整治生态、复原风貌，换取周边空间价值的整体提升。改造释放出近50万平方米滨水活力空间，吸引了多名主理人进驻，近二十多栋旧屋得到修缮改造，丰富了沿线业态。
记者沿着村心涌走了一公里，茶室、咖啡馆、非遗工坊沿河排布。一家名为涌边茶舍的小店，开在翻新的老民居里，老板娘阿玲是返乡创业的碧江媳妇：“以前这间屋子租都租不出去，河涌改造后我一眼就看中了。现在周末坐满，很多年轻人专程来拍照打卡。”
今年一至五月，碧江金楼及村心涌沿线文旅片区客流量创下历年新高。“五个月就超过了此前全年最高纪录。”方志濠说。
水脉在复苏，文脉也在苏醒。沿着麻石古巷前行，慕堂苏公祠的镬耳山墙在正午阳光下泛着青灰色的光。
管理员黄家明向学生介绍碧江历史。
这里如今是碧江村史馆，管理员黄家明还会用半生不熟的英语向外国游客介绍碧江的南宋建村历史。他55岁，以前在工厂做装配工，三年前来到村史馆，“翻了好多书，请教了好几位乡贤”，桌面上的英语工具书和历史书页间夹满笔记。
祠堂侧旁，“今脂味”茶馆飘出饼香。木雕窗棂下，老式饼模陈列其间。李小姐一家从广州过来：“我找了半年，就看中了祠堂旁边的文化氛围。很多客人喝完茶，去村史馆逛逛，或者沿河涌散步，形成了很自然的文旅动线。”
古村另一头，十年前还是200平方米私房菜的“德云居”，如今铺展成1.3万平方米的岭南美食聚落，每年吸引大湾区游客超50万人次。创始人苏志潜是碧江乡贤：“十多年前回来，看到老屋空置破败，心里特别难受。能不能用美食把老房子救活？”最初只租了几间旧屋，口碑越来越好，村民主动把老屋租给他。“现在八十多间房子规模，带动三百多人就业，一半以上是本村人。”
碧江的路子很清晰：政府出资修外观，社会资本做内部运营，村集体统筹招商。“古建修缮投入大、回报周期长，单靠任何一方都难以为继。政府财政撬动社会资本，村集体平台保障资源统筹，‘三合一’模式已在区里推开。”方志濠说。
暮色渐沉，76岁的港澳乡贤苏志祥专程从香港赶来寻根。十年未归，他眼眶泛红：“十年前到处是黄泥路，旧屋破败。现在商场、茶馆、景点样样齐，大湾区的发展红利落到了家乡。以前年轻人往外跑，现在好多后生仔回来了，开店、做导游、搞文创，很有活力！”
入夜，德云缤纷广场一侧的街巷次第亮起灯箱，七十个摊位从顺德双皮奶到北方煎饼，香气搅在一起。方志濠感慨：“文化要有生命力，就得回到生活的烟火气里去。”
商圈盘活、河涌复明、古建活化三条战线从分头推进到协同共生，催生出显著的业态叠加效应。古祠茶香、河涌咖啡馆、夜市小摊串联起完整文旅消费链条，真正将游客流量转化为社区增收留量，让走马观花的打卡变为实实在在的消费刷卡。
格局之变：从单点突破到系统布局
德云缤纷广场的粤菜茶楼坐满了人，锦鲤又游回了村心涌，“今脂味茶馆”的饼香飘出镬耳山墙。商业、生态、文化各自有了起色，但碧江人清楚，三条战线各自为战的打法，终究有天花板。
德云缤纷广场的盘活，让碧江尝到了主动运营的甜头。但一个项目的成功只是起点，紧接着，碧江推动第二个项目——彰义路碧江里。国资投资超3000万元，采用“N+20”创新模式，解决了社会方因租期短不愿大投入的症结。年租金超120万元，合同期总营收超4000万元，预期带动就业200人。“一个项目变成两个，两个正在酝酿更多。这条路，我们越走越有信心。”方志濠说。
而真正的棋眼，在于一个统揽全局的载体——“1+N”富村公司发展平台。
“1”是核心控股平台，碧江、坤州、都宁三片按5:3:2合资成立碧联发展投资有限公司，集体100%控股，注册资本10万元。“N”是多家专业子公司，首批设立文旅、资管、新能源三家。子公司坚持集体参股、引入社会资本，既保证集体主导权，又让市场活水流进来。
这个架构藏着三重制度巧思：风险隔离——每个子公司独立核算、自负盈亏，单个板块亏损不会拖垮整体；专业分工——不同领域分开运营，各建各的激励机制；预留接口——为未来股权合作、资源整合留出空间。
“富村公司不是‘村办企业’的翻版，而是一场深刻的机制变革。”方志濠说，“过去的村办企业，行政指令代替市场决策，人财物不独立，最终变成集体负担。我们现在做的，是用现代企业的治理架构来运营集体资产。”
机制重塑激活资产，空间蝶变滋养乡愁，全域布局筑基当下。从守着物业坐等租金的房东，到携手国资、商户、乡贤、村民并肩打拼的合伙人，碧江没有推倒古村原貌另起炉灶，而是以改革为笔，盘活土地、河涌、古建每一份本土家底，走出一条产业、生态、文化共生的共富路径。
路径走通了，数字就是最好的证明——2023年碧江社区集体收入8990万元，2024年突破1.03亿元，2025年跃升至1.09亿元，三年连上三个台阶，勾勒出一条清晰有力的上扬曲线。
谈及亿元村未来五年的发展目标，方志濠笑着憧憬：“如果可能的话，我当然希望我们实现的不只是亿元收入，而是亿元的利润啦。”底气来自碧联平台的架构支撑，更来自两大增长极的持续释放。
在“百千万工程”从“三年初见成效”迈向“五年显著变化”的关键之年，这座亿元古村交出了属于自己的探索答卷。只是如何长久守住经营主动权、如何抵御市场周期波动、如何让本土运营力量真正独当一面——属于碧江的追问，仍在水乡街巷间，等待时间给出更完整的答案。
雨还在下。麻石巷那头，古祠的檐角与德云的霓虹在暮色中同时亮起。从房东到合伙人，从一事一议到“1+N”平台，碧江人正在做的，不是推翻重来的大拆大建，而是一场不动声色的制度更新。
而这场更新的最终检验者，是河涌边散步的老人，是夜市里收摊的青年，是每一个在这片土地上讨生活、盼日子的人……
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策划｜吴礼晖、何仁军
统筹｜陈杰
文｜记者束维
图｜记者束维、贡阳