水藤之问：亿元村如何可持续繁荣？｜村居调研笔记①
编者按：2026年是“十五五”开局之年，也是广东“百千万工程”从“三年初见成效”迈向“五年显著变化”的关键之年。佛山锚定“再造一个新佛山”目标任务，以建设省城乡区域协调发展改革创新实验区为牵引，扎实推进乡村全面振兴。佛山传媒文旅集团组织骨干采编力量深入全市村居一线开展蹲点式调研，即日起推出“村居调研笔记”系列报道，立体呈现佛山“百千万工程”的鲜活实践与一线探索。敬请垂注。
盛夏时节，一场阵雨过后，佛山大道水藤村口路面干爽通透。水果摊贩吴先生麻利地将纸箱里的麒麟瓜搬到三轮车上，远远望见村城管工作人员走近，没有了往日慌忙收摊的窘迫，笑着道了一句“大佬来咗”，随即继续从容码放货品。
一个多月前，“城管追、摊贩跑”的拉锯戏码还每日上演；如今村口烟火有序、治理和谐。这一细微变化，折射的是一场更深层的变革。
水藤村，乐从家具产业核心腹地，片区近十万人口，村集体资产以亿元计。和珠三角许多工业强村一样，它曾长期依靠厂房、物流园租金“躺着赚钱”。但今天，单一收租的老路越走越窄。租金波动下滑、资产价值被低估、治理陷入两难、增收渠道单一——水藤之问，其实也是珠三角同类村居的共同之问：当“包租公”的好日子一去不返，亿元村的繁荣如何可持续？
依托村级集体公司挂牌契机，水藤村开始了一场系统性变革。从资产运营到基层治理再到产业赋能，这场变革的探索价值，远不止于一个村的故事。
资产运营之困：集体资产如何不贬值？
物业租赁长期是水藤村集体经济的核心支柱，但粗放管理模式正让优质资源持续贬值。
数据是最直观的晴雨表：村集体收入2023年达1.04亿元，2024年回落至9600余万元；2025年，村、社及村办企业总收入勉强守住亿元村席位，但增收压力持续加大。
“更深层的问题在于资产运营效率。”水藤村党委书记邓良传说，村内超20万平方米厂房长期闲置，集体资产受三资平台流程约束，单轮招租周期最长可达半年，而私人物业议价灵活、签约高效，集体与个体之间的竞争力差距越拉越大。
鲸广物流园是最具代表性的案例。 这个集聚160余家家具专线商户的园区，早年采用整片土地低价打包发包模式，村集体仅收取固定地租，不参与园区培育、商户服务与产业运营，长期处于“只收租、不赋能”的缺位状态。“行业下行期间，中小商户年营收仅两三百万元，普遍陷入亏损，园区只能被动降租留人。”鲸广物流园运营负责人王文龙介绍。
面对困局，水藤村彻底颠覆以往“整片粗放发包、一租了之”的托管模式，全面重构集体资产管理体系。
核心资产的运营模式被推倒重来。鲸广物流园现有十年租期将于2027年上半年到期，村集体敲定全新运营方案：终止整片低价发包模式，全面收回完整物业经营权，依托三资交易平台实行市场化平方定价，从按亩转为按平方米计租，彻底告别粗放收益模式。据测算，园区当前年租金不足千万元，完成精细化运营升级后，年度收入有望突破3000万元。这不是简单的租金提价，而是运营逻辑的根本转变。
精细化管理的理念正在向全域资产延伸。村里将到期物业筹备周期从3个月延长至1年，提前对接、锁定优质意向租户，最大限度压缩空置损耗；对零散厂房、闲置鱼塘、空地等碎片化资源统一规划、整体打包、规范出租；建立物业全周期动态管理制度，结合行业淡旺季灵活调整租赁方案、优化定价模式，彻底告别“一刀切”粗放管理。
“我在水藤扎根十年，之所以选择长期深耕、持续投入，就是看中村里的转型改变。”王文龙感慨道。如今的水藤村集体，不再是“只收租、不服务”的被动房东，而是全程协同园区对接市场、服务商户的合作伙伴。村企双向赋能，让集体资产从“沉睡的资源”变为“增值的资本”。
基层治理之困：秩序烟火如何不失衡？
佛山大道水藤村口，人流密集，流动摊贩聚集，曾是多年治理顽疾。“此前十余档摊贩长期占道堵路，村民投诉不断，反复劝导驱离却屡禁不止。”谈及此前的流动摊贩治理问题，村城管工作人员吴裕国很是无奈：摊贩要谋生，村民要秩序，村居要形象，三者似乎难以兼顾。
这种治理困境并非水藤独有。 在珠三角的工业村居，大量外来务工人员催生了庞大的服务业需求，正规商业配套供给不足，流动摊贩便见缝插针。传统的“驱赶式”管理，既解决不了根本问题，又消耗了大量基层行政资源，还伤害了困难群体的生计。
水藤在入村路口设置便民摊贩点，从“管人”到“服务”，轻松化解基层治理难题。
水藤村的转变，始于治理思维的根本调整——从“堵”到“疏”，从“管人”到“服务”。
富村公司统筹规划50余个标准化便民摊位，在村口设置规范经营点位，划分早中晚错峰经营时段，适配周边务工人群作息。商户每月缴纳300元卫生管理费，费用全部用于场地保洁、秩序维护。合规商户可稳定经营，违规点位实行柔性整改。
吴先生以前见到城管就跑，现在终于可以安心做生意了。
“以前不收钱，但远远看见制服就要手忙脚乱收摊，瓜果来回磕碰腐烂，损耗大、生意根本做不稳。”摆摊近20年的吴先生对此深有感触。四年前，他因务工欠薪无奈摆摊谋生，常年躲避城管、货品损耗严重；如今有了固定摊位、专人打扫，雨天还有工作人员帮忙遮货，“生意终于安稳了”。
规范化运营一个多月来，村口道路通畅整洁，村民投诉大幅减少，摊贩经营稳定、村民消费便捷、村居治理高效，三方共赢的格局初步形成。300元卫生管理费买来的不只是摊位，更是一种可负担、可持续的经营秩序。
在水藤市场，同样划出了部分临时摊位，既方便流动摊贩摆摊和街坊购物，也增加村集体收入。
民生服务的逻辑还在向更广领域延伸。 依托片区十万人口消费底盘，富村公司集采桶装水、大米、瓶装水等刚需物资，以批量采购优势降本惠民、稳健盈利。邓良传介绍，村内桶装水月出货量超千桶，每年150万斤的村民福利大米由公司统一承接，既降低了采购成本，又筑牢了稳定的经营性现金流。
从摊位治理到民生商贸，水藤探索的是一条“以服务换秩序、以经营促治理”的新路。当村集体不再把自己定位为“管理者”，而是“服务者”和“经营者”，基层治理便从零和博弈走向了多方共赢。
产业升级之困：“两委”如何不做旁观者？
如果说资产盘活解决的是“存量怎么管”，民生服务解决的是“治理怎么转”，那么产业升级要回答的则是 “增量从哪来” ——这是水藤转型中最具战略意义的一步。
过去，水藤村在产业发展中扮演的是纯粹的“旁观者”。物业出租方只收取固定地租，不参与园区运营、业态迭代与商户服务，园区发展、商户经营与村居发展之间几乎不存在正向联动。当产业下行、商户亏损时，村集体除了被动降租，别无他策。
转变的契机来自对自身角色的重新定义。 邓良传表示，立足新一轮合作周期，村集体不再是单纯收租的房东，而是要以精细化配套服务为核心，当好本土家居产业配套服务商，全力赋能本土制造提质出海。
水藤村鲸广物流园。
产业赋能并非从零开始。鲸广物流园经过多年积累，已具备扎实的产业基础。2016年，园区运营方首创“一省一栋仓”模式，整合片区零散家具物流专线，引导小微商户集中入园规范运营，彻底解决传统分散仓储、反复装卸、道路拥堵的行业痛点。2018年，园区紧跟电商数字化风口，自主落地AI智能客服体系，同时主动拓展百货、机电、食品等多元物流货源，打破单一依赖家具物流的业态局限。如今，园区通过引入中外运、顺丰、菜鸟等头部货代资源，带动中小物流商户抱团出海，国内物流业务占比从95%降至80%，跨境出海业务提升至20%，可一站式完成家具分拨、装柜、报关、清关全流程服务，实现全球门到门配送安装。“未来两年，我们要让国内和海外业务各占一半，实现均衡发展。”王文龙对此充满信心。
正是基于这样的产业基础，村集体有了“赋能”的空间和抓手。水藤村将在新的平方定价租赁模式基础上，全面发力配套升级与精细化服务。邓良传说，村“两委”明确了两大核心方向：一是筑牢安全底线，健全园区安全防范体系，组建专业消防应急队伍，实现安全管理全覆盖、无死角；二是优化园区整体规划布局，推动园区布局与物流运营深度适配，针对性破解人车混行、停车不便、充电桩配套不足等痛点，科学增设充电桩、优化交通动线、完善生活配套，全方位提升园区运营承载力。
这些工作看似基础，实则是产业园区从“物理集聚”走向“化学融合”的关键。消防安全、交通配套、生活服务，恰恰是过去村集体不愿管、不会管的领域。如今，村居精细化服务赋能与园区专业化运营增效双向联动，正在形成“产业兴旺—物业增值—集体增收—民生提质”的正向循环。
从“旁观者”到“合伙人”，水藤村重新定义了村集体在产业发展中的角色。当村居环境更安全、配套更完善、服务更贴心，商户才愿意扎根，产业才能升级，集体收益才能持续增长——这是一条可持续的良性发展路径。
从资产精细化运营破解“贬值之困”，到柔性治理与民生服务破解“治理之困”，再到深度赋能产业破解“升级之困”，水藤村以三重探索回应了“亿元村如何可持续繁荣”这一核心命题。但这场变革的意义，远不止于水藤一村的突围。
它让我们看到：当“包租公”模式走到尽头，村集体经济的出路不在于守着资源“等风来”，而在于主动转身“造风去”——从资源的占有者变为价值的创造者。从粗放收租到精细运营，从驱赶式管理到疏导式服务，从产业旁观者到深度合伙人，水藤的每一步探索，都在重新定义村集体在乡村振兴中的角色边界和可能空间。
但水藤的故事远未终结，甚至可以说才刚刚开始。
富村公司“穿上了公司马甲却仍被行政绳子绑着手脚”的困境，折射的是农村集体经济发展中一个更深层的制度命题：在现有“三资”管理框架下，村属企业究竟能走多远？如何让公司法赋予的自治空间真正落地，而不是继续被村民议事、行政审批层层束缚？这一问题的答案，在更高层面的制度设计中。
同样悬而未决的，还有“造血”之后的人的问题。当村集体开始运营商贸、服务产业、管理资产，谁来运营公司？谁来对接市场？谁来制定战略？水藤已经触碰到了专业人才匮乏的天花板。利润阶梯提成能否真正落地、能否吸引年轻人回流村居——这不仅关乎水藤的改革成败，也关乎珠三角千千万万工业村居的未来。
“水藤之问”的答案，或许需要三五年，甚至更长时间才能逐步清晰。但正是这种不完美、未完成的状态，让水藤的探索具有了样本价值。它诚实地呈现了基层改革的阴影与光亮、局限与突破、困惑与希望。
我们期待，水藤能在机制破局、人才激励、业态升级上给出更多答案；也期待更多同类村居加入这场探索，用各自不同的实践，共同回应同一个时代命题——先富起来村居的持续繁荣，究竟靠什么来支撑？
这个问题，水藤正在回答，但远未答完。或许，真正有价值的不是一个完美的“水藤方案”，而是一连串被激活的问题、被打开的想象、被蹚出的路径。而这一切，才刚刚开始。
欢迎持续关注佛山传媒文旅村居调研笔记系列报道：
策划｜吴礼晖、何仁军
统筹｜陈杰
文｜记者黎红玲
图｜记者朱志荣、黎红玲