8亿元投资额，里水村社自改促集体经济转型丨里水城更五种模式

7月10日，里水镇“村社自改”模式再结硕果——河村社区西紫东官地段（原天新厂房）改造项目开拆。伴随着钩机的轰鸣声，一片低矮老旧厂房应声倒下，取而代之的将是一座现代化的产业载体。这是里水镇以“村社自改”模式推进城市更新的生动实践，也是农村集体经济从“收租型”向“经营型”转变的关键一步。里水镇正在推进的城市更新模式“村社自改”项目共7个，面积约222亩，项目建筑面积约26万平方米，投资额约8亿元。

村级工业园改造升级再提速

“村社自改”蹚新路

城市更新，钱从哪里来？项目如何推？这是摆在许多基层治理面前的现实难题。2024年9月，里水镇创新发布了“五种模式、十大项目、千亩改造”城市更新路径，通过“集转国”“企业自改”“村社自改”“村企联改”“国资领改”五种模式，有效破解了城市更新的核心难题。其中，“村社自改”模式尤为引人注目。

所谓“村社自改”，是指村（社区）集体经济组织作为改造主体，利用自有资金或融资资金，自行对辖区内的低效用地实施拆除重建或综合整治的一种城市更新模式。与引入外部开发商不同，“村社自改”最大的特点在于——改造的主动权牢牢掌握在村集体自己手中。

宣布项目正式开拆。

这一模式的优势显而易见。其一，收益最大化。村集体自行改造、自行招商、自行运营，改造后的租金收益和物业增值全部归集体所有，避免了中间环节的利润分流。甘蕉国明工业园项目一期便是典型案例：17亩土地由经济社自主开发，投资5200万元将容积率提升至4.0，改造后租金收入从140万元/年跃升至600万元/年，增幅高达328%。其二，决策高效。村集体对辖区情况最熟悉，改造意愿最强烈，从立项到实施流程更短、效率更高。其三，村民获得感强。改造带来的收益增量直接惠及每一位社员，村民成为城市更新最直接的受益者。其四，产业自主可控。村集体可以根据市场需求自主选择引入的新兴产业方向，实现集体资产从简单的“收租型”向更有活力、更可持续的“经营型”转变。

正是看到了“村社自改”的巨大潜力，里水镇将其作为推动农村集体经济转型发展的重要抓手，一批“村社自改”项目正在广佛交界的热土上加速落地。

旧厂房变身新高地

村社自改跑出加速度

7月10日开拆的河村社区西紫东官地段（原天新厂房）改造项目，是“村社自改”模式在村级工业园升级中的典型代表。项目位于里水镇河村西紫经济社，占地面积约15亩，原为低矮旧厂房，不仅利用率低，还存在一定的安全生产隐患。此次村计划改造投入约4500万元（其中自有资金3000万元，融资1500万元），将原低矮厂房拆除重建，新建建筑总面积达30000平方米产业载体。改造后，项目将打造高质量现代厂房，拟引入精密电器等新兴产业，村集体收益从现在的120万/年增长至500万/年，年收入增加约380万元。

旧厂房拆除中。

项目设计效果图。

“该厂房老旧了这么多年，今天终于盼来了改造。”河村社区相关负责人表示，“村社自改让我们自己说了算，改造后收益也归我们自己，村民们都很有干劲。”河村社区地处广佛交界，近年来充分发挥地理优势，以“村级工业园改造升级”为引擎壮大集体经济。西紫东官地段项目（原天新厂房）改造的开拆，标志着河村社区在村级工业园改造升级上又迈出了坚实一步。

而在此之前，沙涌社区湖洲经济社的湖洲广场商贸综合体项目，也是里水“村社自改”模式的标杆典范之一。项目位于沙涌社区湖洲地段，南至盐南路，东靠湖洲大道，占地面积约98.17亩。过去，这片土地上多是从事二手不锈钢、废旧五金回收的低矮瓦顶厂房，年租金仅有300万元，与广佛交汇的黄金区位极不匹配。

里水湖洲商业广场效果图。

如今，湖洲经济社通过“村社自改”出资1.5亿元，将原低矮厂房拆除重建，新建商业载体超5万平方米。项目重点发展现代商业与公园配套，通过“拆除新建+美化绿化”方式推进改造提升，打造融合“衣、食、住、行”功能的新型城市示范区。项目一期已进入施工阶段，建成后拟引入专业运营团队，村集体年收入预计从300万元跃升至1500万元，村民年均收入提升约2万元。

“湖洲广场商贸综合体的落地，不仅仅是一个商业项目的启动，更是我们湖洲经济社发展史上一个重要的里程碑，是提升湖洲土地价值、壮大集体经济收益、惠及全体社员的关键一步。”沙涌社区湖洲经济社社长卢志成说。

从河村的旧厂房到沙涌的低矮瓦顶棚，从15亩的工业地块到98亩的商业综合体，“村社自改”正在里水大地上书写着一个个“化茧成蝶”的故事。

五大模式齐发力

里水城市更新结硕果

“村社自改”只是里水城市更新“五种模式”中的一个精彩切片。2024年9月，里水镇正式启动“国资领改”“集转国改”“村社自改”“企业自改”和“村企联改”五种城市更新模式，全力推进城市更新工作。近三年，五种模式落地项目45个，改造面积累计超2086亩，总投资额逾144亿元。

此前，里水镇明确提出，力争用三年时间，到2027年底，实现村、社两级集体资产总额突破100亿元、集体经济收入突破20亿元，培育打造收入超千万元经济社50个、收入超亿元村（社区）6个。这一目标的实现，离不开“村社自改”等五种模式的持续发力。

从“要我改”到“我要改”，从“等靠要”到“主动干”，里水正以“村社自改”为突破口，让村集体真正成为城市更新的主角。7月的里水，机器轰鸣声此起彼伏，一幅城市更新、产业升级、集体增收的生动画卷正在广佛交界的热土上徐徐展开。

文/图 南海融媒记者 陈志健

视频文案/剪辑 南海融媒记者 刘伟鹏

视频拍摄/南海融媒记者 刘伟鹏 何志锋