11月20日，中化方兴房地产开发(珠海)有限公司以28536万元竞得禅城区奇槎板块一宗紧邻禅城山姆的商住靓地，折合成交楼面价约8522元/㎡。

交易截图（来源：佛山市公共资源交易中心）

报价记录（来源：佛山市公共资源交易中心）

官网显示，地块总共报价28轮，起拍价23776万元，最终以高出起拍价4760万元的价格成交，溢价率超20%，出让热度很高。

经查询，竞得方中化方兴房地产开发(珠海)有限公司背后大股东为金茂。

股权穿透图（来源：爱企查）

低密新规+公建化立面

打造板块颜值新标杆

出让文件显示，该地具体位于桂澜路东侧、华祥路南侧，占地11959.64㎡，最大计容建面约33487㎡，容积率≤2.8，地块为二类居住用地兼容商业用地/商务用地/娱乐康体用地，绿地率≥25%，建筑密度≤28%，建筑控高100米。

地块基本情况（ 来源：出让文件）

值得一提的是，这是该地块今年内第三次挂牌。公告显示，地块原定于10月出让，后接委托方通知，因出让安排调整，终止该地块挂牌出让。而与今年3月挂牌相比，调整后的地块出让在规划上更加优化。

公告截图（来源：佛山市公共资源交易中心）

一方面，挂牌价下调8997万元，起拍楼面价降低850元/㎡。

另一方面，容积率上限从首次挂牌的3.35下调至2.8，这也意味着，将为住户带来更低密舒适的居住体验。

来源：出让文件

产品设计上，出让文件显示，本项目用地公开交易成交总价溢价率如超20%，套内建筑面积超过140平方的户型可享受30%阳台限免政策。这意味着未来项目有望设计为超新规住宅，为户型打造提供了更大灵活性。

地块规划要求（来源：出让文件）

在景观和观景方面，出让文件明确要求住宅面向桂澜路、魁奇路一侧采用现代简约风格的公建化立面，未来将与周边环境形成和谐统一的城市界面。

何为公建化立面？公开资料显示，即借鉴剧院等公共建筑的设计手法，大量运用玻璃幕墙，在不改变住宅功能的前提下，对处在城市特定区域的住宅外立面，利用公共建筑外立面的做法进行设计与建造。

这样的设计，不仅可以提高建筑性能，更有望打造成为区域板块中一道靓丽的风景线。

此外，项目须无偿代建约1061㎡开放公园绿地，沿桂澜路一侧预留开敞空间，并与西侧公园绿地一体化设计，形成连贯的步行与活动空间。

出让文件显示，地块还须配套建设体育健身场地、配电房、社区居家养老服务设施、物业管理用房等设施。按照要求，地块需在1.5年内动工，3.5年内竣工。

禅城山姆2026年交付

周边配套资源加速落地

该地块属于近年来热度持续走高的奇槎板块，具体位于禅城区桂澜路东侧、华祥路南侧，地理位置优越，可快速衔接禅桂核心区域。

地块备受瞩目的原因之一莫过于其南侧紧邻禅城山姆会员店（在建），日前已建成封顶，预计2026年开业。它的落成，将有力提升佛山的高端零售格局，极大丰富市民的品质消费选择。

禅城山姆项目效果图（来源：@佛山石湾）

据悉，禅城山姆项目总投资约6.04亿元，占地超38亩，规划为地上两层、地下两层的大型商业建筑，卖场面积超2万平方米，配套超1000个机动车停车位。

地块周边示意图（底图来源：@佛山石湾）

教育资源方面，奇槎属于禅城教育顶尖梯队，地块东侧即为佛山LEH国际学校，周边还汇聚三龙湾小学以及规划开建的三龙湾高级中学等优质学校。

半月岛湿地公园航拍图（来源：佛山+APP）

生态与市政配套同样亮眼。地块约1公里范围内，拥有两大滨水生态公园——半月岛湿地公园和奇槎滨水公园，为居民提供天然休闲场所。

奇槎社区体育中心效果图（来源：@佛山石湾）

此外，总投资超6亿元的奇槎体育中心，涵盖恒温泳池、篮球场、健身房、羽毛球场运动公园、社会停车场等多元设施，力争2026年完工投用。预计今年年底前，部分核心场馆将率先向市民开放试运营。

中高端居住氛围醇熟

2026年迎配套价值释放

对不少购房者而言，奇槎板块作为佛山新晋的高端住宅区，齐集江景、公园、学校等配套，已形成成熟的中高端居住氛围，聚集了保利三龙湾天珺、龙光天境、绿城桂语兰庭等高端社区，以及招商依云上城、五矿崇文金城、世茂望德、时代香海彼岸等成熟小区。二手价约1.8~2.1万/㎡起。

来源：贝壳找房

至于在售新盘，高端的有鹏瑞三龙湾1号、华侨城半月岛纯水岸等大平层优质项目，改善市场则有泰丰千玺湾、中粮珑湾祥云等选择，满足不同购房需求。

地块周边配套示意图（住在佛山制图）

此次成交地块周边，保利琅悦、中粮珑湾祥云等项目持续在售，居住人口与消费力不断积淀。随着2026年禅城山姆开业与奇槎体育中心投用，片区配套价值将进一步释放，为楼市注入持续动力。

来源：佛山市公共资源交易中心

板块的快速发展也反映在土拍市场的持续活跃上。随着本次出让，奇槎片区即将在12月15日迎来另一宗优质地块的拍卖。该地块源于鄱阳村工业改造，占地面积约2.6万㎡，起拍价约6.3亿元，折合起拍楼面价约7500元/㎡。

来源：出让文件

其最大亮点在于区位优越，直线距离禅城山姆会员店仅约600米，同样适用“140㎡以上户型阳台占比可达30%”的新规。这意味着未来项目在享受片区成熟配套的同时，也能为市场提供居住舒适度更高的产品选择。

文/丁凌、吴永悦 图/黄国鸿（除特别标注外）