站在大沥镇龙汇大厦28楼往下俯瞰，看着楼下车来车往，作为这片土地“变身”的亲历者，广佛商贸城公司总经理钟健英百感交集，想起2008年之前， 这一片区布满了600多间落后的厂房，谁能想象，曾经为本地带来污染的“垃圾村”，如今已成引以为傲的城市“样板间”。

广佛国际商贸城经过改造，曾经为本地带来污染的“垃圾村”，如今已成引以为傲的城市“样板间”。大沥镇宣文办供图

广佛商贸城地属广佛黄金地带，改造前辖区内绝大部分土地以集体出租收取租金的经营模式为主，建筑物多为简易厂房甚至露天堆场，厂房建筑面积100多万平方米，容积率仅为0.8。

2008年，大沥镇开创了“在集体土地上建城市”的模式，充分利用三旧改造政策，将该片区原来涉及多个社区的零散分割低效用地进行连片集约开发，最终打造了被称为大沥“样板间”的地方——广佛国际商贸城。如今，这里不仅有多座总部大厦，还进驻了南海国际会展中心，为大沥的城市与产业掀开了新篇章，也为南海“地治改革”提供更多可推广的经验。

打破了产权壁垒 集体土地与国有土地同步转型升级

白天，汽车从四面八方汇集于此，创业者和白领在高端写字楼里奋力追梦；夜幕降临时，璀璨的灯光亮起，商场里、街道上人声鼎沸，充满了幸福的烟火气息。这里，就是位于大沥镇的广佛国际商贸城中心区。

200８年，广佛商贸城地片区曾经是全国有名的废旧塑料加工区，集中分布着超千家塑料、化工、五金等小型污染型厂企、店铺，超95%以上的企业存在无证照违法生产经营。因此厂容厂貌脏乱差、环境污染严重，严重影响了村民的生命健康。

为此，南海区和大沥镇两级政府下决心取缔废旧塑料加工行业，高标准、高起点对这个片区实施三旧改造。

站在大沥龙汇大厦28楼俯瞰，南海国际会展中心正在建设。珠江时报全媒体记者黄婷摄

但摆在政府面前最大的难题是，土地整备过程中的土地权属整合工作。负责拆迁工作的钟健英介绍，改造前地块分属沥东、联滘、沥中、雅瑶和平地5个村委会所有，涉及15个村小组，涉及到多个权利主体，主要以工业用地为主，如果按照土地权属对应的土地进行后期开发利用，将很难提升用地效益

后经多轮协商，政府最终明确了土地权属调整方案，打破原先的土地权属关系，对项目区进行重新划分。大沥镇城市更新办主任姚海芳介绍，运用“三旧”改造政策，通过政府二次返租及征用土地的方式，打破了多个权利主体的产权壁垒，实行统一规划、整合改造、连片开发，走出了一条在集体土地上建城市的新模式。

改造过程中，项目由大沥镇政府统筹，整个片区范围内，发挥公资引领的作用，整治后的土地类型有集体土地和国有土地。集体土地主要由政府租赁，国有土地分两种途径，一是通过“三旧”改造政策，实现集体土地转为国有进行地产开发，另外途径是由政府进行土地征收。

姚海芳说道，“项目通过权属调整、自愿转国有等方式，打破了产权壁垒，推动集体土地与国有土地、商服与住宅等多权属、多功能、多业态的混合使用，集体土地与国有土地同步转型升级，实现了土地利用高度集约。”

项目升级改造，带来最直接的变化是土地的升级。在“洋垃圾”时代，沥东、联滘等社区的平均租金约2.3元/平方米/月，整个片区年租金收入仅3200万左右。而随着改造的铺开，展贸经济、总部经济、安全产业等都市型产业重塑了整个区域业态的附加值，片区容积率从原来的0.8提升到3.0以上，大大提高了土地利用效率。从拆除之日起，片区土地租金每三年递增10%，租金总额净增944万元，村民年人均分红每年净增1805元。

广佛商贸城片区转型升级，不仅提高了村民的收入，而且给环境带来了极大改变，生活在周边的村民幸福感也不断增加。“每天都在九龙公园散步，环境很好，永旺梦乐城等各种配套也很完善，各方面都带来了便利。”联滘村村民李伯说。

大沥探索“毛地”入市 让想象空间成为现实

今年初，市委常委、区委书记闫昊波指出，大沥是最具想象空间的镇，也是最需要重构的地方。事实上，大沥一直在努力做好“土地”的文章。今年，大沥便在全区率先探索“毛地”入市，通过破解制约村改的“卡脖子”问题，推动城市更新、空间重塑进入新一轮的快车道，让想象空间成为现实，也为南海“地治改革”提供更多可推广的经验。

位于大沥镇广佛路旁的盐步家具城，每天都是一派车水马龙的繁忙景象。28年前，佛山钜隆集团看中这片位于广佛交界处的土地，租下了河东社区的“高方田”地块，建起了盐步家具城、装饰材料城，很快就打响了市场的名气，成为大沥这条“广佛黄金走廊”的重要组成部分。

但随着时间的推移，传统的专业市场模式显得渐渐跟不上城市与产业的发展需求。在距离不到200米的大沥“新地标”对比，盐步家具城、装饰材料城的建筑面貌显得颇为尴尬，经济产出也与日益增长的土地价值不太相符。

作为承租方，钜隆集团想过改，但也有自己的顾虑。“租约只剩6年9个月，接下来续租又不一定就能竞投到，改了怕投资打水漂，不改怕跟不上发展需求。”集团副总经理梁荣标坦言。

这样的忧虑，普遍存在于大沥不少物业主的心中。对于村级工业园改造来说，最大的掣肘就是租期未到期、手续不齐全的土地和物业的改造。这个掣肘不仅影响了市场投资的信心，也拖慢了连片改造的速度，很多村干部和投资方都是想改不能改。

最近，大沥“毛地”入市举措的推出，正式解决了这种“进退两难”的尴尬局面。对村集体来说，“毛地”入市放宽了集体经营性建设用地入市的标准，利用市场力量，盘活土地资源，增加集体收益。这不仅可提高村集体租金收益水平，还能够提前对旧物业进行改造，升级了产业业态，降低了安全生产、消防、环保等隐患。

所谓的“毛地”入市是指未达到手续齐全（有集体所有权证，没集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地，允许上平台招商。“毛地”入市的用途只能为工业仓储、商服用地等，不能为住宅用地和公寓用地等。

按照以往政策，“毛地”是不允许入市改造的。而近年来，“毛地”入市逐步得到放宽，南海区更是发文规定，符合条件时可采用“毛地”入市方式进行改造。

今年2月9日，《大沥镇“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引（试行）》（以下简称“指引”）正式出台，为符合发展规划的“毛地”入市项目开通绿色通道。通过主动链接政府、企业、村居等各方资源，一举打破信息不对称，解决剩余租期不多的村级工业园和商贸主体改造问题。

事实上，大沥探索“毛地”入市 是以“地治改革”为发展契机，推动了空间重构，带来了产业结构转型升级，生态优化，实现乡村全面振兴，大沥镇宣传文体旅游办公室主任关艳娟谈到，期望通过破解制约发展过程的“卡脖子”问题，推动城市更新、空间重塑进入新一轮的快车道，让想象空间成为现实。

文/珠江时报全媒体记者 黄婷 通讯员 罗慧