日前，南海区创新推出两份土地利用实施细则，对符合条件的企业项目在产业用地保障方面给予支持，为南海“十百千”企业做大做强腾出发展空间。实施细则的出台，是南海区推进国土空间综合治理改革创新（下称“地治改革”）的创新探索。
4月23日，大沥镇举办“毛地”入市 先行先试——产业用地精准对接会。会上，围绕国土空间再造、城乡空间再造、产业空间再造、生活空间再造、生态空间再造五个“再造”的“南海地治改革”总目标，大沥镇正式推出“毛地”入市政策，再解产业空间提升受限之难题，也充分体现了该镇在城乡融合发展中先行先试的有为担当。
4月23日，大沥镇举办“毛地”入市 先行先试——产业用地精准对接会。珠江时报记者刘贝娜 摄
》勇担当
成全区首个“吃螃蟹”的镇
今年初，市委常委、区委书记闫昊波指出，大沥是最具想象空间的镇，也是最需要重构的地方。当前，大沥镇正处于商贸升级、城市升级、产业转型的关键时期，紧紧围绕“南海地治改革”这一总目标，持续推进村级工业园改造，为高质量发展腾出空间。
大沥镇2021年度产业提升重点片区全链条监管区域分布图。
“大沥村级工业园曾为村集体带来可观的收入，也成就了很多企业的发展。” 大沥镇镇委副书记、镇长游剑锋表示，土地利用碎片化正成为制约城市发展和产业升级的最大瓶颈。尽管大沥镇内46个专业市场每年能产生数以千亿计的交易额，但是铝材、有色金属、内衣、商贸等传统产业的可持续发展亦正遭受土地空间难以拓展的挑战。
类似的情况在南海的各镇街均有出现。正当产业空间提升受限之际，南海正以“地治改革”为突破口，为新时代广东城乡高质量融合发展提供经验示范。“大沥要实现高质量发展，为产业转型和项目落地创造空间，就必须围绕‘土地’这一关键资源进行改革。”游剑锋说道。在此机遇下，大沥镇决定先试先行“毛地”入市政策，率先寻求解困破局的答案。
“毛地”入市合作意向签约仪式 珠江时报全媒体记者刘贝娜摄
按照以往的政策，“毛地”是不允许入市改造的。近年来，“毛地”入市逐步得到放宽，南府办〔2019〕9号文件规定符合条件时可采用“毛地”入市方式进行改造，但当中对于这种类型的项目如何落实操作并无明确规定和指引。而大沥从来都是一个敢闯敢试的地方。今年2月，大沥根据上级文件精神、结合区镇农村集体资产交易的管理规定，以探索者的姿态，率先推出大沥镇“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引试行政策。
“大沥‘毛地’入市政策的制定及出台，就是从想象空间和重构的角度、就是从优化国土空间布局的角度去提高土地的利用效率和经济、社会效应。” 佛山市自然资源局南海分局城市更新审批管理科科长杜小刚如此认为。本次举办“‘毛地’入市 先行先试——产业用地精准对接会”，使大沥成为了全区“第一个吃螃蟹的人”，充分展现地治改革的有为担当。
》信心足
社区热情“推销” 投资者积极参与
“我们社区区位优越，距离佛山机场只有数公里。投资我们的地块，可‘免费观看’飞机升降表演，十分超值。” 对接会讲台上，太平社区党委副书记陈锦华幽默而“接地气”的话语，引发现场的一阵欢笑。在本次对接会上，沥北社区、太平社区、泌冲社区以及大沥镇公资办的相关负责人依次走到台上，为投资方热情“推销”自家的“精选靓地”。
农村集体产业用地推介 珠江时报全媒体记者刘贝娜摄
这样的场景在大沥镇属于首次出现，在南海乃至佛山也较为少见。大沥是个建成区达80%的地方，以“寸土寸金”形容也不为过。该镇的入市土地一直颇为“抢手”。在对接会举办的同一时间，9家企业参拍大沥钟边一占地逾6.9万㎡旧改地块，最终由厦门益悦置业有限公司以20.72亿竞得。
回到对接会现场，气氛同样热烈。自今年2月份大沥镇印发“毛地”入市项目相关工作指引以来，已有多个社区与意向方就符合条件的地块进行了洽谈。大沥镇对具备入市条件的13个地块、共计1千亩的土地进行了推介，工业用地和商服用地各占一半，其中两个地块更当场签订合作意向书。其中，河东社区拟对“高方田”地块目前较为传统的盐步家具、装饰材料城进行拆除，引入意向投资方打造以居然之家和都市型大数据中心两大业态为核心的“美家·智汇”产业项目；而联安社区则计划对环球水产交易塘鱼区地块专业市场进行升级改造，意向投资方计划打造集海洋科普、体验式消费、美食文化、水产交易等于一体的大型现代化综合体。
“毛地”入市，先行先试——大沥镇产业用地精准对接会 珠江时报全媒体记者刘贝娜摄
“我们此前已是盐步家具城、装饰材料市场的承租方。”佛山钜隆集团副总经理梁荣标表示，在大沥经营了28年的专业市场后，他们深刻感受到大沥商贸的氛围与前景。然而，因为租约还有数年到期，在一定程度上阻碍了集团对市场的升级改造计划。此次对接会上，钜隆集团与河东社区签订了合作意向，计划参与“毛地”入市项目市场改造主体的招标竞投，成为该地块的市场改造主体。“如果一切顺利，我们就能加快市场升级改造的步伐，虽然短期成本可能有所上升，但却对长远发展却很有好处。”梁荣标信心满满。
》强监管
建立全链条以严治促改造
通过梳理大沥的相关工作指引，不难发现，通过实行“毛地”入市政策，能够释放多重效益，实现多方共赢。对村集体来说，“毛地”入市放宽了集体经营性建设用地入市的标准，利用市场力量，盘活土地资源，增加集体收益。不仅可提高村集体租金收益水平还能够提前对旧物业进行改造，升级了产业业态，降低了安全生产、消防、环保等隐患。
而对市场改造主体而言，“毛地”入市政策可以制度性保障土地租约解除或者拆除工作完成后直接获得使用土地的权利，无需重新再上平台进行竞价交易，提前锁定适合企业发展的土地，降低企业用地获得成本和竞争压力，保障改造主体的市场利益。同时，在符合政策条件下，可获得村级工业园改造的政府专项补贴，提高项目可行性。
“毛地”入市政策推介和解读 珠江时报全媒体记者刘贝娜摄
站在政府角度，“毛地”入市能进一步加快村级工业园改造，促进产业升级和经济提质。而 “毛地”入市政策的推进，不仅需要社区和企业的积极参与，还需要政府相关职能部门各司其职、通力协作，做好后续监管，确保项目真正落地。
在对接会上，大沥镇相关职能部门负责人还共同签订了大沥镇产业提升重点片区全链条监管任务书，承诺以严治促改造，为村改、工改、城改工作的安全、有序、高效开展保驾护航。为更好推进村级工业园区升级改造，目前，大沥镇划出了13个产业提升重点片区。接下来，大沥镇的市场监督管理、应急管理、城市更新、税务、人社、消防、生态环境监督管理等部门，将建立跨部门联动的全链条综合执法机制，力争实现监督和管理全方位覆盖。
全链条监管任务书签订仪式 珠江时报全媒体记者刘贝娜摄
不难预见，随着全链条监管约束管理机制的落实，大沥将从严执法，以“毛地入市”等举措为抓手，倒逼违建物业主动改，以及发挥村组、公资作用主动带头改，推动三旧改造工作加速加力。
【专家观点】
有助村改降本增效 体现大沥有为担当
谢宝剑是暨南大学特区港澳经济研究所副所长、自贸区研究院副院长，经济学院教授、博士生导师，也是南海区城乡融合顾问之一，一直关注着南海、关注着大沥的发展。他认为，村级工业园改造是实现城乡融合过程中需重点推动的工作。但从以往的情况来看，很多园区会存在租约未到期，环保、消防问题较多等情况等，对空间重塑带来了一定的掣肘。
大沥镇不断深入推进村级工业园升级改造工作。图为河西沿江片区旧厂房开拆。珠江时报记者 方智恒摄
在谢宝剑看来，随着南海“地治改革”的落实，大沥在全区率先实施“毛地”入市是“水到渠成”的事情。“‘毛地’入市的政策，能充分调动社会资本参与改造的积极性。如此一来，不仅可以提高改造的效率，也能降低政府、社区推进工业园区升级改造的成本，包括时间成本和经济成本。”
他认为，这次大沥推动“毛地”入市，既可释放了土地资源、增大产业发展空间，又创新了城乡融合发展模式、加快招商引资和产业升级步伐，有助于推进大沥镇乃至南海区新一轮跨越式高质量发展：“这是大沥的机遇，也是大沥的担当。”
【名词解释】
什么是“毛地入市”？
所谓“毛地”入市，是指未达到手续齐全（有集体所有权证，没集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地，允许上平台招商。“毛地”入市的用途只能为工业仓储、商服用地等，不能为住宅用地和公寓用地。
根据相关的政策，“毛地”入市项目应属于纳入“三旧”改造标图建库范围或者农村集体经营性建设用地标图建库范围，已办理土地所有权证。而且面积须达到20亩以上，项目规划容积率也有一定的要求。
另外，“毛地”入市竞投人须为南海区大沥镇内注册的具有独立承担民事责任能力的独立法人机构，未被记录入“毛地入市”改造主体“黑名单库”；实缴注册资本金不低于1000万元人民币，同时不接受联合体参与竞投等等。“毛地”入市要集体经济组织表决通过，申请立项的程序，而且入市方案要通过镇联席会议审核，才能上平台挂网成交，签订协议。
文/珠江时报全媒体记者 李翠贞 通讯员 刘成 邓倩茹 李敏聪