慕课视频：一起聊聊居住权

主讲：广东南天明律师事务所律师麦超莹

2019年热播剧《都挺好》中，晚年的苏大强想和保姆小蔡结婚，小蔡提出房产证上须加上自己的名字，遭到了苏大强子女们的强烈反对。民法典正式实施后，也许苏大强可以通过在住房上设立居住权，让大家“都挺好”。其实，丧偶老人黄昏恋，最大障碍是子女担心老人财产尤其是房产“被骗”。有了居住权，老人可在将房屋所有权留给子女的同时，为“老来伴”设置居住权，保障其居住权益。居住权的取得以无偿为原则，相比于承租权，也没有最长20年的期限限制，使居住权人有了更为稳定的居住利益。当然，居住权也有着十分严格的设立条件。

设置居住权，除了要有书面合同或遗嘱为依据之外，一定要到登记机构申请居住权登记；居住权不得转让、继承，除非另有约定，否则也不能出租；居住权期限届满或居住权人死亡，居住权消灭，须办理注销登记，之后住宅所有人享有完全支配权。

设立居住权的初衷，是为了保护一些弱势群体的利益。比如，现在一些年轻人买房时，父母往往会倾其一生的积蓄来支持，但是一些不孝顺的子女却无法保证父母能老有所居。这时，可以借助居住权制度来满足老人和子女的不同需求，即由子女享有新购房屋的所有权，而出资的父母因此获得一份居住权。

值得注意的是，虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，但如果该房屋设立有居住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住。这一点和“买卖不破租赁”的规定一样。所以，对于打算购买二手房的朋友来说，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。

记者/梁棋清

视频拍摄、制作/通讯员 周泽锋