按市场规律，商品住房，前几年还比较保值的，但过了一定期限，价值就开始降低，越往后价值锐减就越快，那么对于那些超过三十年的老房子，它的剩余价值还有什么？

本期嘉宾：

梁瑞卓（佛山日报资深媒体人）

杨东立（佛山市合富置业房地产顾问有限公司总经理）

楼龄与楼价关系

梁瑞卓：

同一地段的二手楼卖得并不定比一手楼便宜，有时候甚至更贵，经常出现一二手倒挂现象，特别是5年内的次新楼体现更显明，比如保利东湾，超过25000元/m²的二手房很多，但附近一手楼，也普遍在21000~23000元/m²。这主要是因为这些次新楼，交易后可即入住，而且经过几年的开发，周边也较为成熟，即买即享。而新盘普遍还要过2年才交楼，周边配套还很不成熟。

杨东立：

一般住房楼龄与楼价关系，10年内到达价值高峰，15年还可以，越过15年就住房的剩余价值就开始降低，超过30年降得更快。所以10年内的次新楼，其售价超过附近一手楼是很正常的。

老龄住房价值

梁瑞卓：

去年底，记者想在桂城入手套二手学区房，解决小孩读书问题，看了一些老房子，单价12000~13000元/m²，这些住房普遍越30年，非常破旧，看了很久，最终还是下不了手。

2016年，记者一位朋友140万元卖掉了惠景城一套90多方老房子（有二十多年楼龄），以差不多的价钱在禅西新城买了套约100方的江景楼，惠景城老房子值钱，就是因为周边有惠景小学、惠景中学。

买老房子的，主要是两类人，一是实在买不起新楼的，二是为读书而来。

杨东立：

二手学区房是不怕买的，此类物业流通性很强，解决了孩子学位问题后，转手也会很快。

住房，其价值不单单是土地加房屋价值，还有城市价值，下降是仅仅是房屋价值，即钢筋混凝土价值，其土地价值和城市价值是上升的，城市价值主要指景观、学校、医院、商业等配套。所以，虽然老房子钢筋混凝土价值已不大，但其他附加价值会增加。一套30年楼龄的房子，今年是100万元，过了5年还可能是100万元，中心地段老房子的流通性还是较好的。

当然，“30年河东，30年河西”，也会存在城市中心转移导致的价值下降。

哪类住房更具保值

梁瑞卓：

国外很多住房，世代相传，百年住房比比皆是，但国内住房，超过30年已经较为老旧了，一方面是建筑设计缺乏文化底蕴，另一方面建筑质量不过关，且缺乏必要保养。所以，住房要保值，除了地段好、配套成熟因素外，要选那些建筑质量好的、物业管理好的才更保值。

杨东立：

其实住房保值与其档次关系不是十分强烈，除非是特别高端的住房，住房保值与物业管理关系更密切，只有良好的物业保养，住房的增值率才会保持较高。毫无疑问，中心地段、配套成熟、拥有稀缺资源又有良好物业管理的住房最保值，中心城区一套老房子，甚至比郊外一栋别墅更值钱。