购房需求：

邹小姐乐从上班，近期计划入手约110~120方三房户型，价钱适中，同时可满足以后小孩入读初中需求？

需求分析：

邹小姐置业需求主要有两点，一点首改型标准3房，对住房品质有要求，但价钱也要适中；二是初中学位需求，目前初中都是按地段或直升招生，希望购房能解决日后眼孩子初中入读问题。

首改型住房，中心城区很多区域很多选择，如禅城的奇槎板块、绿岛湖板块、祖庙板块、桂城千灯湖板块、三山板块等，但同时能满足优质学位的却不多。禅城的绿岛湖板块有不少改善型楼盘，如金茂绿岛湖、阳光城佛山半岛等，禅城奇槎版块改善型楼盘有更多选择，如绿城桂语兰庭、五矿崇文金城等，但两大板块所属初中分别为澜石中学、南庄中学，竞争力不算太强。惠景中学学校不错，但所属区域新盘很少，而且学位紧张，招生地段有不确定性。还是桂城方面学校资源丰富，选择机会多，但价格偏贵，特别是千灯湖版块。

目标推荐：三山新城

最近三山新城有5个新盘上市或准备上市，而且大部分所属的文潮中学虽然是新校，但属区重点打造，教育质量还可以，而且升高中选择机会也多，推荐先看下三山新城几个新盘。

区域分析：离南站最近的生态宜居科创新城

23.8平方公里的三山新城，是佛山距离广州南站最近的地方，拥有粤港澳合作高端服务示范区的闪亮名片，重大项目季华实验室已落户。三山新城是大湾区创新极核，季华实验室将打造成为推动佛山产业升级的引擎，目前不少广深港优秀企业已进驻创智园、三山科创中心。无论是发展的基础、地理位置，还是整个发展的态势，三山新城都是“三龙湾”建设的重要核心。随着三山新城科创产业不断升级，越来越多的人才已进驻三山，三山新城已逐渐成为一座人才汇聚的生态宜居科创新城。

交通方面，目前的三山新城还不是十分理想，特别是从广州荔湾、平洲老城区方向进入三山，但从禅城方向过去还是较方便的，通过三龙湾大桥、大龙湾大道直达。轨道交通建设中的有南海新交通，预计今年年底开通，连接广州的11号线尚未获批，按规划，三山新城到广钢新城仅一站距离。

今年前三季度，三山新城基本处于缺货阶段，但从第四季度开始，陆续有5个新盘入市，目前已有保利华桥城云禧、万科天空之城2个新盘入市，中交泷湾云城也即将上市，接着下来还有龙光玖里江湾及中海文锦国际2个楼盘上市，后期货量供应充足。万科天空之城、中交泷湾云城是两个大型TOD项目，一个位于南海新交通三山新城北站（建设中），一个位于2号线林岳西站（建设中）。

区内在售项目分析：已有3个新盘相继入市

保利华侨城云禧

保利华侨城云禧是今年三山新城最早开卖的新盘，项目定位较高，有比较多的智能配置，例如保利华南首个Well2.0社区落地项目、智能停车场、人脸识别入楼等。保利华侨城云禧还斥资重金定制了超1万㎡的顶级体育会所。

该盘已于9月26日开盘，售价在区域内最高，2.8~3.5万元/平方米。目前在售户型在85-129㎡，推荐其中的建面约115㎡的四房户型，实用率高，做到了片区内稀缺的南北对流双阳台，景观阳台全外飘。

万科天空之城

万科天空之城销售中心

万科天空之城位于南海新交通三山新城北站（建设中）上盖，规划为TOD轨道上盖商业综合体，涵盖商业、教育、医疗、产办等多种业态。

项目总建面约65万㎡，分A1、A2、B、C四区开发，其中，A1区规划有24栋小高层（11层）和1栋高层住宅（17层），1梯2户或3户，均为南向板楼，户型涵盖81-143㎡三四房，本次推售的所有房源均在A1区，以小高层为主，而且以一梯三户、一梯两户为主，板式楼较多。

项目首层是新交通车辆段，二层为住宅停车场，项目整体抬高了15米，小区平台在3楼，有空中之城之感，格局类似南庄湖涌站的保利中交大都会TOD项目，会有一种全然不同的居住感受。

项目已于11月7日开盘，售价在2.5~3万元/平方米，相比保利华侨城云禧有较大价格优势。推荐122方四房单位，南北通透，电梯入户，而且位于小区东侧，远离广珠西高速。需要注意的是，部分楼宇不能直达车库，需在平台换乘。

中交泷湾云城

中交泷湾云城占地23万㎡，建面足足70万㎡，规划有30栋住宅，合计4096户，容积率不高，约2.21。该盘是佛山目前最大体量的TOD项目，也是三山新城中距离南站最近的项目。泷湾云城就在佛山2号线和南海新交通换乘点林岳西站（在建）上盖，下楼就是地铁站，开通后2站到南站。教育配套方面，小区自身会配建一所9年一贯制学校。

中交泷湾云城首批将推小区最东侧的1、2座，总高33层，两梯四户，户型为99、129、139㎡的三至五房。户型除了99方三房外，其余两个129方、139方户型稍为偏大，这对于邹小姐这种首改型很难去抉择，而且在户型设计上，99方、129方两只户型不够完美。

该盘目前尚未开盘，吹风价不超3万元/平方米。

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文/梁瑞卓 图/成金荣