这一场因中央空调引起的风波

究竟是怎么一回事？

上集：

产权争议诉至法院，排除妨碍困难重重

2011年，董某及多名业主向某房地产投资公司（以下简称房地产公司）购买了某大楼内商铺及公寓。按照合同约定，众业主将商铺返租给房地产公司指定的物业管理公司。

该楼盘配设中央空调，返租期间中央空调均正常使用。直至2017年4月返租期限届满，业主委员会成立并重新选聘新的物业公司的时候，房地产公司却以中央空调由其出资建设、应归其所有为由，拒不提供、交付中央空调给业主委员会及新的物业公司使用。

双方就中央空调的权属问题产生争议，中央空调问题持续3年一直未能得到解决，甚至发生破坏中央空调事件。相关部门多次介入，组织双方协调但因分歧太大仍然未果。

机房内中央空调的相关设备

受中央空调问题影响，加上双方的其他矛盾凸显，该楼盘内的租户纷纷提出退租。原本热闹繁华的多层商铺日渐萧条，各方因此遭受了重大损失。

无奈之下，董某等业主于2018年11月将房地产公司诉至顺德法院。2019年10月，该案经一审、二审，最终判决认定该楼盘中央空调归全体业主共有，判令房地产公司停止对开放使用中央空调的妨碍行为，并赔偿业主损失。但由于董某作为个别业主无权接收中央空调，法院对于其主张中央空调的交接验收问题不予处理。

中央空调的电路板

判决生效后，因机房门一直处于上锁状态，无法打开和进入，且未经合法交接手续，各方均不宜擅自进入机房，因此中央空调未能投入使用。董某等业主遂于2020年3月26日向顺德法院申请强制执行排除妨碍。

机房门被锁

下集：

承办法官“善意执行”，解纠纷又“救”楼盘

收案后，新冠疫情仍未解除，按照相关规定，疫情期间的排除妨碍等现场强制执行应暂缓实施。

“这起案件情况特殊，如果不尽快解决，不仅会影响业主群体的权益，还影响到社会治安的稳定。”承办法官谢贤涛希望能够尽快案结事了。

谢贤涛与同事商量对策

“这件案子，我觉得可以这样……”

向上级请示同意执行方案后，承办法官谢贤涛主动与相关部门沟通协调，得到综治部门、国土城建部门及水利部门、公安部门等单位对本次执行行动的支持配合。

考虑到董某等作为个别业主，无权代表全体业主接收中央空调，而且空调交接等后续事宜不在本案执行范围。

“如果一味机械执行，中央空调没有及时确认到接收保管人，就可能会使得业主的共有财产安全没有保障，也没有实际解决问题。”为了更好地兼顾执行效果和社会效果，谢贤涛决定一并做好中央空调排除妨碍与接收工作。

第一步，组织业主委员会与各方当事人进行沟通。经充分沟通，各方当事人一致同意在相关部门的见证下，由业主委员会接收中央空调，并指定新的物业公司进行保管，待中央空调调试完成后交付全体业主使用。

第二步，清空执行现场。4月13日，综治部门、国土城建部门及水利部门、公安部门等多部门到达现场，顺德法院执行干警清空执行现场，减少人员聚集，确保良好的工作秩序后，行动正式启动。

面对多部门的联动执行以及顺法干警释法说理，房地产公司最终表示同意将中央空调使用权无偿交给全体业主，愿意配合法院执行，承诺不再实施对开放使用中央空调的妨碍行为。

顺法干警在执行现场释法说理

在申请执行人代理人、房地产公司方代理人、业主委员会代表、物业管理公司代表的见证下，中央空调机房开锁工作顺利进行。当事人现场对机房设备现状、水电表读数予以确认，业主委员会对中央空调设备、空调机房、冷却塔及上述设备所占空间进行接收并交给全体业主使用。很快，该楼盘中央空调的交接手续圆满完成。

此案中，顺德法院为彻底解决该楼盘所涉错综复杂的利益纠纷，在疫情防控特殊时期，充分发挥司法职能作用，秉持善意文明的执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益的前提下，最大限度减少对被执行人权益影响，同时兼顾利害关系人及社会整体利益，高效排除妨碍并为该楼盘重整、复兴打牢基础，维护执行权威和司法公信力，取得了良好的法律效果和社会效果。

编辑｜顺德法院微信编辑小组