租客被羁押，

房屋被查封，

房东利益受损，

这笔“账”该如何算？

案情回顾

2018年2月28日，黎先生与韩先生签订了《租赁合同》，约定将禅城区汾江南路一广场某室出租给韩先生，作写字楼使用，月租金为7500元。租赁期从2018年3月1日起至2019年2月28日止。同时，约定中韩先生保证不在该单元从事任何违法活动。合同签署后，黎先生依约将租赁商铺交付给韩先生并收取租金按金15000元。

然而在2018年5月16日，黎先生得知韩先生因涉嫌刑事犯罪被羁押，涉案商铺被公安机关查封，遂联系派出所询问，派出所答复刑事案件在侦查阶段，涉案商铺不能交还给黎先生。

黎先生认为

根据双方签订的租赁合同约定，韩先生保证不在该单元从事任何违法活动，现商铺已被查封，严重损害了自己的利益。且韩先生拖欠租金已构成违约，故黎先生向禅城法院提起诉讼，请求判令解除双方租赁合同并没收韩先生租赁保证金和水电保证金，同时要求韩先生支付拖欠的租金、滞纳金、管理费及电费，共计95926.5元。

对此，韩先生辩称：

黎先生的诉请无事实与法律依据。韩先生没有违法，公安机关查封涉案商铺，仍在侦查中，尚不能认为是韩先生违法。黎先生没有保障韩先生的正常租赁、正常经营，使其生意造成重大损失，韩先生保留起诉追究黎先生没有保障其正常开业而造成损失的权利。同时，韩先生已在微信中向黎先生提出过提前退租，但双方没有达成一致意见。综上，请求法院驳回黎先生的全部诉请。

双方各执一词，

究竟孰是孰非呢？

我们先来看看有关的法律规定！

（滑动点击即可查看）

《中华人民共和国合同法》

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 

法院判决

禅城法院经审理认为，黎先生与韩先生签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。而黎先生主张韩先生拖欠租金、管理费等费用，且在交付给韩先生使用涉案物业期间，该物业被公安机关查封，导致该合同无法继续履行，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，黎先生可以解除合同。合同自解除通知到达韩先生时解除，黎先生起诉视为通知，韩先生于2018年10月16日收到本案诉状，法院确《租赁合同》于2018年10月16日解除。

涉案《租赁合同》约定“因韩先生原因在本合同期满以前中途毁约退租，则黎先生有权没收已缴按金……”，韩先生在合同期满前提出退租，且未能清偿拖欠的费用及交还涉案物业，其行为已构成违约，法院对黎先生提出的有权依据该约定没收韩先生已实际支付的租赁保证金及水电保证金诉请予以支持。

关于黎先生诉请韩先生支付租金、管理费。如上所述，韩先生的行为已构成违约，韩先生抗辩称自2018年6月起其未实际占有使用涉案物业，不应支付该期间的租金、管理费。根据查明的事实，韩先生因涉嫌刑事犯罪被羁押，涉案物业亦被公安机关查封，所涉案件发生在韩先生承租期内。虽该刑事案件尚未终结，但不论韩先生是否涉嫌犯罪，在此承租期间的责任仍应由韩先生承担。韩先生未能实际占有使用该物业，并非黎先生的过错所致，韩先生仍应向黎先生支付相应的租金、管理费。法院综合考量韩先生的过错程度、合同的履行情况，根据公平原则及诚实守信原则，经计算，韩先生应向黎先生支付2018年6月至2019年2月的租金67500元（7500元/月×9个月）、管理费9012.24元（8元/平方米/月×125.17平方米×9个月）。

关于黎先生诉请韩先生支付电费。虽韩先生抗辩该期间未使用涉案物业，但其未将该物业交还给黎先生，且韩先生在微信聊天记录中自述尚有部分电器留在该物业内，黎先生对此也解释称该物业内设有鱼缸，会产生一部分电费。黎先生的解释符合常理，故法院对其该项诉请依法予以支持。

因韩先生的违约行为，法院对黎先生主张没收韩先生支付的保证金及支付毁约之日至合同租赁期届满之日的租金、管理费依法予以支持，已足以弥补黎先生的损失。黎先生同时诉请主张韩先生支付滞纳金，对韩先生的违约行为再苛以惩罚，故法院对该诉请不予支持。最终，禅城法院依法判决确认黎、韩双方签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除；确认《租赁合同》项下的租赁保证金15000元及水电保证金2000元归黎先生所有；韩先生向黎先生支付2018年6月至2019年2月的租金67500元、管理费9012.24元，以及支付2018年6月至2018年10月的电费584.36元，共计94096.6元。

法官说法

“

主审该案的法官认为，本案中，被告在合同履行期间拖欠租金、管理费等费用，已构成违约，同时被告因涉嫌刑事犯罪被羁押，涉案租赁物被公安机关查封，至今仍未能解封，导致合同目的无法实现。据此，原告主张解除双方之间的租赁合同合法有据，被告拖欠的费用理应支付予原告。另外，由于被告的违约行为，原告有权依法依约主张被告赔偿相应的损失。

”

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