物业租赁长期是水藤村集体经济的核心支柱，但粗放管理模式正让优质资源持续贬值：2023年村集体收入达1.04亿元，2024年回落至9600余万元；2025年，村、社及村办企业总收入勉强守住亿元村席位，但增收压力持续加大。

“更深层的问题在于资产运营效率。”水藤村党委书记邓良传说，村内超20万平方米厂房长期闲置，集体资产受三资平台流程约束，单轮招租周期最长可达半年，而私人物业议价灵活、签约高效，集体与个体之间的竞争力差距越拉越大。

面对困局，水藤村彻底颠覆以往“整片粗放发包、一租了之”的托管模式，全面重构集体资产管理体系。

其中，鲸广物流园是最具代表性的案例。这个集聚160余家家具专线商户的园区，早年采用整片土地低价打包发包模式，村集体仅收取固定地租，不参与园区培育、商户服务与产业运营，长期处于“只收租、不赋能”的缺位状态。2027年上半年，园区现有的十年租期将到期，村集体敲定全新运营方案：终止整片低价发包模式，全面收回完整物业经营权，依托三资交易平台实行市场化平方定价，从按亩转为按平方米计租，彻底告别粗放收益模式。据测算，园区当前年租金不足千万元，完成精细化运营升级后，年度收入有望突破3000万元。这不是简单的租金提价，而是运营逻辑的根本转变。

精细化管理的理念正在向全域资产延伸。村里将到期物业筹备周期从3个月延长至1年，提前对接、锁定优质意向租户，最大限度压缩空置损耗；对零散厂房、闲置鱼塘、空地等碎片化资源统一规划、整体打包、规范出租；建立物业全周期动态管理制度，结合行业淡旺季灵活调整租赁方案、优化定价模式，彻底告别“一刀切”粗放管理。

如今的水藤村集体，不再是“只收租、不服务”的被动房东，而是全程协同园区对接市场、服务商户的合作伙伴。村企双向赋能，让集体资产从“沉睡的资源”变为“增值的资本”。

佛山大道水藤村口，人流密集，流动摊贩聚集，曾是多年治理顽疾。对此，水藤村调整治理思维：富村公司统筹规划50余个标准化便民摊位，在村口设置规范经营点位，划分早中晚错峰经营时段，适配周边务工人群作息。商户每月缴纳300元卫生管理费，费用全部用于场地保洁、秩序维护。合规商户可稳定经营，违规点位实行柔性整改。

规范化运营一个多月来，村口道路通畅整洁，村民投诉大幅减少，摊贩经营稳定、村民消费便捷、村居治理高效，三方共赢的格局初步形成。

民生服务的逻辑还在向更广领域延伸。依托片区十万人口消费底盘，富村公司集采桶装水、大米、瓶装水等刚需物资，以批量采购优势降本惠民、稳健盈利。邓良传介绍，村内桶装水月出货量超千桶，每年150万斤的村民福利大米由公司统一承接，既降低了采购成本，又筑牢了稳定的经营性现金流。

从摊位治理到民生商贸，水藤探索的是一条“以服务换秩序、以经营促治理”的新路。当村集体不再把自己定位为“管理者”，而是“服务者”和“经营者”，基层治理便从零和博弈走向了多方共赢。

如果说资产盘活解决的是“存量怎么管”，民生服务解决的是“治理怎么转”，那么产业升级要回答的则是 “增量从哪来” ——这是水藤转型中最具战略意义的一步。

过去，水藤村在产业发展中扮演的是纯粹的“旁观者”。物业出租方只收取固定地租，不参与园区运营、业态迭代与商户服务，园区发展、商户经营与村居发展之间几乎不存在正向联动。

转变的契机来自对自身角色的重新定义。邓良传表示，立足新一轮合作周期，村集体不再是单纯收租的房东，而是要以精细化配套服务为核心，当好本土家居产业配套服务商，全力赋能本土制造提质出海。

水藤村将在新的平方定价租赁模式基础上，全面发力配套升级与精细化服务。邓良传说，村“两委”明确了两大核心方向：一是筑牢安全底线，健全园区安全防范体系，组建专业消防应急队伍，实现安全管理全覆盖、无死角；二是优化园区整体规划布局，推动园区布局与物流运营深度适配，针对性破解人车混行、停车不便、充电桩配套不足等痛点，科学增设充电桩、优化交通动线、完善生活配套，全方位提升园区运营承载力。

如今，村居精细化服务赋能与园区专业化运营增效双向联动，正在形成“产业兴旺—物业增值—集体增收—民生提质”的正向循环。