墙皮脱落、楼顶漏水……什么情况能动用维修资金︱物业知多少⑫
梦里水乡 2025-12-05 18:36
有业主问：
住宅专项维修资金
这笔钱到底啥时候能用？
我家楼顶漏水，能申请吗？
里水君这期带大家了解
维修资金的“使用范围”和“启用条件”
根据民法典和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的规定，这笔钱专门用于保修期满后，小区共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。
敲黑板！关键词是“共用”！
什么是“共用部位”？
简单说，就是一栋楼里不属于任何单独一户，而是由全体业主共同拥有和使用的部分。主要包括：
什么是“共用设施设备”？
这些是为整个小区或整栋楼服务的“硬件”，同样由大家共同拥有。主要包括：
一句话总结：只要不是你家门以内的东西，基本上属于“共用”范畴，它们的“养老金”就靠维修资金了。
搞清楚了使用范围，下一个问题就是：什么时候能用？
“出山”条件：保修期已满。
开发商对房屋的共用部位和设施设备都有一定的保修责任和期限（具体期限看您的购房合同和《建设工程质量管理条例》）。在保修期内出了问题，应该由开发商负责维修，不能动用维修资金。
只有当保修期过了，这些共用部位或设施设备出现了问题，需要进行维修、更新或改造时，维修资金才能正式“登场”。
维修资金虽好，但不是“万能药”。以下这些情况，它可就帮不上忙了：
专有部分的问题：您自家室内的所有东西，比如入户门、窗户、墙壁、地板、自用的水管、电路、燃气管道等，维修费用应由业主自行承担。
人为损坏：因业主或使用人不当使用造成的共用部位、设施设备损坏，由责任人承担维修费用。
应由开发商承担的：在保修期和保修范围内的问题，应由开发商负责！
应由相关专业单位承担的：比如供水、供电、供气、通信等专业经营单位负责维修养护的设施，应由他们负责。
我们单元的外墙漏水，只影响我们这一栋楼，是整个小区的业主来投票决定，还是我们这一栋楼的业主投票决定？是否需要全部业主同意？
这位朋友问到了关键点！我们分两层来解答：
核心原则：“谁受益，谁分摊”，住宅专项维修资金的使用，严格遵循“受益范围与分摊范围相一致”的原则。外墙属于整栋楼的共用部位，其维修的直接受益对象是本栋楼的全体业主。因此，相关费用应由本栋楼的业主共同分摊，而非整个小区。
法规支持：民法典第二百七十八条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应由业主共同决定，且该事项由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。符合以上规定就可申请使用维修资金，不需要本楼栋全部业主都同意。
来源：中山市住房和城乡建设局物业管理科、中山市住宅专项维修资金事务中心
