小区善治
藏着千家万户的幸福密码
石湾镇街道推出“善治故事汇”系列！
我们将带您走进身边的善治小区
探寻它们破解难题、
凝聚共识、温暖邻里的故事
感受共治力量带来的温度与活力
侨都花园建成于1998年，属于石湾镇街道福华社区管辖的老旧小区。5.88万平方米的小区内有490户居民，物业管理费用1.3元/平方，18台电梯时常“罢工”，基础设施老化失修，公共收益多年流失，业主与物业矛盾剧烈。当第四届业委会在2022年9月临危受命时，他们面对的不仅是斑驳的墙壁、失明的路灯，还有业主们质疑的目光——这个以老年群体为主的家园，还能焕发新生吗？
“汇邻厅·共享家”侨都花园小区议事会
面对电梯停摆、基础设施老化失修、公共收益流失等历史顽疾，第四届业委会以制度创新为突破口。
规范物业准入，制定《物业服务选聘标准》，依法引入市场化物业企业，明确权责边界。整合小区公共资源，健全资金监管，推动业主大会表决通过《公共收益收支方案》《停车管理办法》，确立“业委会第三方监管权”，实现120个车位及电梯广告等收益透明化管理。革新维修机制，废除物业包干制，建立“物业费定额提取+业委会直管”维修资金池。
这些硬招实招很快显出了威力：成功追回前物业侵占的68万元公共收益，解封封存20多年的160万元住宅专项维修资金，专项用于电梯改造。
为破解业主参与低迷、信任薄弱的困局，业委会精心设计“三步走”策略，逐步筑牢信任基石。
聚焦民生痛点，完成路灯复明、大门翻新、卫生死角清理等20余项微改造工程，快速赢得业主支持。
业委会对小区照明修行修复
业委会对小区大门进行翻新
业委会对小区绿化以及卫生死角进行改造
日常维修资金“总额精准掌控，分梯核算使用”、公共收益季度公示制度，强化法治根基。
建立维修项目“申报-审核-验收”、资金“申请-审批-支付”双闭环机制，实现精细化治理。
功夫不负有心人，扎实的工作换来了业主的信任与支持： 业主大会投票率创新高（最快9天达标法定票数），物业交接5天内无缝过渡零纠纷。
为确保公共收益“收得明、管得清、用得好”，业委会创新推出“账户独立、管用分离、开源活水、全民监督”四位一体监管模式，实现资金全链条阳光化运行。
账户独立：设立专用账户，为18台电梯配置专属资金池。
管用分离：业委会委员审批支出，非委员财务志愿者独立记账，杜绝权力滥用。
资金开源：业委会履职尽责，督促物业提升服务质量，小区物业费缴费率持续上升，从物业费中定额提取补充维修资金稳步增加。
全民监督：季度公示收支明细，两年内完成100余项公共维修工程，实现零业主摊派。
让业主们惊喜的是，透明的管理带来了实实在在的获得感：公共收益反哺业主，实现小区住宅区域公摊水电费全部由公共收益支付，切实提升居民幸福感。
深化协同治理
构建“指导监督协作”新生态
面对过往的摩擦，本届业委会在社区党委指导下，积极转变思路，与物业公司携手打造监督有力、协作高效的新型伙伴关系，打开党建引领小区治理工作的新局面。
以深度知情为前提，全面掌握物业服务标准与费用明细，确保监督精准到位。以精准桥梁为纽带，及时、准确传递业主诉求，并协同物业制定务实解决方案，有效化解潜在矛盾。以矛盾前置调解为抓手，主动介入萌芽中的分歧，及时沟通疏导，营造多方互信共治的良好氛围。
令人欣慰的是，这套协同机制运转得越来越顺畅：建立“维保单位+物业+业主”三方监管机制，业主诉求响应率达100%，小区环境卫生、安防绿化等指标超越佛山市五级物业服务标准；困扰居民的电梯老化问题取得突破，两年内完成5台电梯更换申报、消防设施更新及二次供水改造立项。
侨都花园的实践表明，老旧小区的重生不在于推倒重建，而在于激活沉睡的治理智慧。其核心在于通过“制度筑基—信任重塑—透明治理—协同共治”闭环路径，实现三大转变：
一是从治理无序到如今的法治井然，以制度化解历史遗留问题，资金监管与维修机制革新成效显著。
二是从质疑到信任，民生微实事快速见效，业主参与度与满意度双提升。
三是从单打独斗到共治共享，构建物业协同新生态，设施升级与服务质量同步跨越。
汇邻厅·打造共享+空间——福华侨都花园党群服务站揭牌仪式暨儿童共享空间打造行动
石湾侨都花园未来将持续擦亮“业主当家作主”的治理名片，为老旧小区转型提供可复制、可推广的“侨都样本”。
