本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队
先说个跌价旧闻
上周去看了宝山宝杨路站附近某小区
因为西侧宝杨路站、南侧就是宝龙广场、又有学区加持，该小区是附近最抗跌小区之一
2022年这里一套54平小两房成交价在310万左右
今天同户型同楼层的54平小两房价格在195万，这价格还能再谈
同户型房源2022年成交价©链家网
降价已经不是新闻了但各位可以算下这里面跌幅
全市二手价格距离高点平均跌幅在20%左右，宝杨路站这小区跌幅远超这个
这小区并没多特殊
特殊的是现在外环外大部分房子都会遇到这个问题
同时这个现状还在愈演愈烈
如果各位去看外环外的挂牌和成交占比会发现一个神奇的矛盾走势
就是外环外房源在挂牌占比在不断走高的同时
它的成交占比却不断下滑
外环内&外、挂牌&成交占比走势©兔博士
不客气的说这是个不太好的信号
这背后市场方方面面呈现的画面如果你细心去看已经发生了翻天覆地的变化
01、被沉默淹没的外环外房东卖房难是市场共识，但外环外卖房更难很容易你就会找到给自己预留1年卖房周期的外环外房东这些房东最直观体感就是怎么小区里挂出来这么多房子
我看了几个外环外小区的挂牌率，开篇提到的小区它在链家全网挂牌是39套
全小区共1971户，挂牌率接近2%
松江区松江新城站附近也有个抗跌小区，明x公寓
它在全网挂牌套数是21套，全小区824户，挂牌率2.5%
这都什么程度呢，我们可以找个中环、大体量、高流速小区做对比
中远两湾城全网在挂房源149套，全小区共11861户，挂牌率1.3%
请点击放大，中远两湾城全网挂牌数据©房见
有对比你就有概念了，倒不是说随便一个外环外小区挂牌率都高于外环内的
但相对而言外环外小区的挂牌率大概率要高于外环内
这也是为什么外环外房东体感会觉得：怎么比我五六年前挂牌多那么多
只是说你的邻居们也都面临同样的问题，于是你的纠结和痛苦会麻木很多
高挂牌还不是问题，问题是这些房子的“吸引力”
同样的我们还是围绕开篇那个外环外小区，你去放大它的挂牌数据会发现很多问题
一套房源一个月内平均带看量在1-5次
注意红框里数据，xx一村房源平均带看量©房见
这什么水平，我们还是去看看中远两湾城这个高流速小区的数据
这里一套房源一个月平均带看量在10-16次
中远两湾城房源平均带看量©房见
拿老破小对标中环中端盘有点胜之不武，但这里不需要赢什么，从他们的差距你可以看到一些不同
同样的上文提到的松江区松江新城站附近抗跌小区明x公寓也是如此
它的一套房源一个月内平均带看量也在1-2次频率
明x公寓平均带看量©房见
这也是外环外房东面临的无声困境，房源多、客户少
最后导向的结果就是外环外挂牌价比外环内挂牌价更大的跌幅
看最后一行的挂牌价跌幅对比©兔博士
这还真不是一般人可以接受的
虽然房源多客户少跌幅大所有反应都可以理解，但难以接受
还好邻居们都是如此，这种落差感会少很多
02、留给外环外的客户确实不多了有些故事溯源起来的时候你会发现它是一个完美的闭环就是当外环外的房子没人看的时候，那客户都去哪首先正常置换需求里遵循的基本原则还是在的就是置换到更核心区域比如松江
松江老城的客户置换到松江新城、松江新城置换到配套更成熟的松江大学城
松江大学城再置换到别墅区、或者去闵行区、徐家汇
这样的置换链条存在于每个区每个环线，而他们的主线路就是更核心
有的刚需甚至“一步到位”，不是一步置换到位，而是干脆就上车内中环老破小
所以今年以来我们发现链家一个很有趣的数据
就是“老小”房源成交占比不降反升
老小房源限定为小于70平米且楼龄大于20年的房源©上海链家
其次外环外客户分流厉害的地方，当属新房
开篇提到的宝杨路站附近的小区，业主挂牌的同时也在看新房
宝山目前在售的新房里刘行的招商时代乐章自带巨量商业
离1号线有点距离的中建山水雅境强大的基建能力放在建筑和公区建设之上简直是降维存在
大华公园柏翠也是大华系三期后推出的最好的一块地
松江的招商时代潮派就在泗泾站边上、也同样继承招商的商业营造力
国贸海屿佘山是体系内最高产品系，产品的细腻程度肉眼可见
华发海上都荟用周边二手房的价格做了小区带泳池的会所
...这样的新房项目还有很多
不想说他们有多好，而是当购房者面对高不了多少价格的新房和周边二手的时候
TA会毫不犹豫的选择新房
6月22日9号线泗泾站旁招商时代潮派项目案场
种种维度来看对客户而言选择外环外理由变少了
03、连带着你会发现外环外中介的日子都格外不好过
如果外环外房东日子不好过，那围绕外环外房东做生意的中介境况可想而知
对比最明显的就是开单量
去年松江某门店M级经纪人前六个月开了近3单，今年目前为止1单还没
嘉定某门店普通经纪人去年小阳春每天都有带看，1个月就开了两单，今年小阳春他的带看也很忙，但他发现下定的客户变少
市场总单量变化不大，但市场行情吃紧的时候就容易产生跳单
不少购房者选择跟机构中介看房，然后跟小中介成交
行情吃紧的时候也更容易看到恶性竞争
原本已经相对更低的中介费，现在还可以更低
我听过外环外最极致的案例是原本1个点的中介费，现在只要0.5个点
有的老中介调侃说这是中介费的结构性下调
与此同时
市场成交的客单价也在变低，房价吃紧、客户标的也在缩窄
两者最后导致的结果就是佣金减少，人效产出变低
于是如果你最近跟中介有过交流会发现他们的考核标准变高了
这点外环外的中介体验尤其深
因为即便是同样的考核标准，外环外也更难完成
我问了松江新城某中介门店的考核标准
这里一个40人中介门店单月要完成160组带看，什么概念
平均每人每周需要完成4组带看
这个数字放在正常市场里应该在平均单人单周2组带看
对于新人实习期内10000元业绩的考核标准也提高到12000元
类似这样门槛提高还有很多，也是中介机构在面对市场时的应激反应
所以这段时间也是我的中介朋友离职朋友圈、视频发布最高频的一段时间
朋友圈里他们感慨多年的从业经历
朋友圈外他们面对的是无法养活自己的工资、不知道接下来做什么的迷茫
04、越来越喜欢跑市场，有时候确实比看数据来的真实具体数据前端是挂牌占比和成交占比的剪刀差
背后是挂牌占比不断推高的外环外房子，还有比外环内降幅更大的挂牌价
再细分点画面会看到更为焦虑的外环外房东
以及不断向外环内以及不断被新房分化的购房者，还有生存线上挣扎的中介
有时候数据只是市场的一份体检报告，是最后一环的总结
很多变化已经实实在在打在市场身上了
你通过身边朋友的买卖房屋的亲身经历也能从中感受到今天所说的一切
前几天广州正式全面放开，很多人开始揣测接下来会是谁，有时候与其猜测不如实地去看看脚下的市场正在发生着些什么