岭南三月，木棉怒放处

一场关乎城市产业迭代的深层变革

正在禅西大地破土萌发

禅西都市产业园（海口园）效果图。/张槎街道供图

这场始于土地制度创新的空间革命，正以四维裂变重塑湾区制造业版图：从全市首例“集转国+居改工”的成功实践到系统模式输出；从37平方公里汾江科创带的生态重构到禅西全域向“千亿镇街”的战略跃迁。在全国深入推进全域土地综合整治的当下，张槎用产权重构的“制度魔方”，将集体土地的“沉睡基因”激活为科创雨林的“生态密码”，书写着全国制造业城市破解“成长的烦恼”的共性答案。

去年5月20日，2024禅城区老旧工业园区改造升级攻坚暨都市工业载体“三年千万”行动推进大会在禅西都市产业园（海口园）举办。当其时，会上重磅推介作为全市首个“集转国+居改工”项目的禅西都市产业园（海口园）。

不到一年的时间，园区迎来了专精特新“小巨人”企业广东宽普科技的成功落户，标志着禅西都市产业园（海口园）的“集转国+居改工”复合型改革试验取得阶段性成果。这场试验的成功，不仅破解了珠三角村级工业园改造的深层次矛盾，更打造出全国首个集体土地系统性重构的完整样本。

张槎街道党工委书记何永庆表示，张槎首创的"集转国"模式，以产权重构、利益平衡、运营升维构建起三位一体的制度框架。其核心突破在于：通过“国有性质转变+协议出让返还”模式，成功实现了在不改变土地使用权属人的前提下，土地的合法化流通——既消解了传统征收模式中村民的失地忧虑，又破解了集体土地无法市场化交易的制度困局。尤为关键的是，在省市尚无政策先例的情况下，张槎历时近6个月探索出农村集体用地转让交易的新路径，为经营性建设用地入市提供了关键制度接口。

禅西都市产业园（海口园）效果图。/张槎街道供图

以禅西都市产业园（海口园）为例，项目前身为星散着多家低端汽修厂和驾校训练场的碎片化空间，年租金仅260万元。张槎以三把“手术刀”重塑土地价值。

一是产权重构破身份之困。通过“集转国”赋予土地国有身份，再以协议出让将使用权返还村集体，使13万㎡工业载体获得国有产权认证。土地资产评估值跃升8倍，村集体年租金预期从260万元飙升至2184万元。

二是利益平衡疏资金活水。创新“30%分割出让快速回血+70%统租运营长效造血”的黄金比例，既解决3.5亿元改造成本筹措难题，又保障村民人均分红可持续增长。

三是运营升维强产业根基。引入区镇两级国资构建“预招商+定制化+产业链”运营体系，以宽普科技为链主吸附上下游企业，推动粗放型“房东经济”向“亩产税收超百万”的产业链经济跃迁。

改革成效正以几何级数显现，海口园容积率从不足1.0提升至4.0，亩产效益实现万元级到百万级跨越；宽普科技新建的高科技产业基地投产后，预计年产值8亿元，年纳税8000万元，较原低端业态提升近百倍。

随着禅西都市产业园（海口园）地面建筑物节节拔高，该模式已开启全域复制进程：莲塘、大江、村尾等村以超95%的村民表决通过率启动改造，其中莲塘园将于3月底正式动工。通过“用地集转国+物业分割出让+国资统租联营”政策组合拳，张槎成功破解“村民怕失地、银行不敢贷、产业进不来”的改造死循环，为全国其他城市贡献出可复制的“三权分置”改革方案——既保留集体土地使用权，又释放国有建设用地价值，更激活市场化交易动能。

这场发轫于湾区腹地的制度变革，正在为中国新型城镇化写下“保权益、提效能、促转型”的三重解题公式。

禅西都市产业园（莲塘园）效果图。/张槎街道供图

如果说“集转国”破解了土地“从哪来”的难题，那么37平方公里的汾江科创带则锚定了空间“往哪去”的战略坐标。

这条沿佛山母亲河延展的科创走廊，通过“集转国”释放出500多亩的产业空间，精准导入新一代电子信息、中试研发、精密仪器等战略性新兴产业，与宽普高科技产业基地、中试小试基地等创新载体形成“化学反应，全面激活科创带的生态聚变效应。

汾江科创带概念性规划图。/张槎街道供图

载体升级。“集转国”腾挪出的产业空间，深度契合汾江科创带"133N"空间布局。顺盈嘉智能科技园的工业4.0标杆载体，亿锋数智产业园“半小时广佛圈”的区位优势，不仅吸引了332家科技企业集聚，更重点布局宽普科技新一代电子信息产业基地、光学光电子、精密仪器研发中心、中试小试创新工场等核心节点。这些高能级载体如同强磁极，将科创带“创新驱动、高端引领”的定位转化为具体产业图谱。

生态协同。当省科院佛山产研院与中试基地仅一路之隔，广湛高铁将湾区创新资源纳入“1小时辐射圈”，“集转国”项目与汾江科创带形成战略耦合——这种要素集聚效应正催生产业质变：宽普科技依托海口园打造特殊应用领域高科技基地，聚焦新一代电子信息产业关键技术研发；即将落地海口园的广东省科学院精密仪器中试平台首期载体，将加速省内外精密仪器成果产业化进程；而全面启动的禅城区工业设计创新发展集聚区，通过“1+3+N”创新体系构建，正重塑工业设计与先进制造的协同生态。这种“高新企业+中试平台+产业基地”的闭环，形成“研发-中试-量产”的垂直生态，让科创带真正成为技术破壁的“加速器”。

价值跃升。“集转国”产业项目从“低效散乱”到“聚链成群”的转型，以及新材料、半导体光电等8大主题园区的体系建设，倒逼村级工业园告别“铁皮棚经济”，也让科创带跨入“创新密度决定经济厚度”的新阶段。

事实上，这种将土地改革与科创带建设进行系统耦合的思维，不仅重塑了土地要素的配置效率，更重构了城市创新生态的底层架构。通过制度创新释放的土地红利，正在转化为吸引高端科创资源的强磁场，使汾江科创带摆脱“载体先行，制度滞后”的发展窠臼，形成"制度创新-空间再造-产业升级"的良性循环。

更深层的战略意义在于，这种新模式为汾江科创带建设提供了关键性的制度支点——通过建立土地增值收益共享机制，科创载体建设与集体经济发展的传统矛盾转化为共生共荣的协同关系；借助国有土地权属的制度优势，科创企业面临的产权不确定性被系统性消解；依托连片开发形成的空间势能，产业链上下游的集聚效应得以指数级释放。

从全市首例“集转国+居改工”的成功实践到系统模式输出，再到37平方公里汾江科创带的生态重构，张槎正在开启二次创业。

“张槎的‘二次创业’不是选择题，而是生死攸关的必答题。”张槎街道党工委副书记、办事处主任刘玉军表示，这是张槎面临四大深层矛盾交织而倒逼的。

一是雄厚的产业基底与空间失配的矛盾。15个行政村2023年创造超15亿元营收，村级经济50%依赖产业拉动，但高达89%的土地开发强度下，连本土孵化的企业都因载体缺失而外流，增资扩产需求更无处安放。

二是村级自主开发与系统规划的矛盾。村集体延续“村村点火”的粗放模式，导致插花地遍布、产业承载力碎片化，政府缺乏空间统筹抓手。

三是传统产业转型与新兴要素导入的矛盾。5800余家针织企业亟待升级，而战略新兴产业因无地可用难以落地。

四是存量低效与增量渴求的矛盾。村级工业园容积率均在1.0以下，却占据67%的建设用地，与粤港澳大湾区先进制造中心的定位严重错位。

禅西都市产业园（莲塘园）效果图。/张槎街道供图

近年来，广东、佛山提出要突出“制造业当家”，禅城也大声宣告要重返制造业主战场。张槎结合自身实际，在区委区政府的指导，区有关部门的协同作战下，以“集转国”为切入口，开创“空间革命+制度革命+产业革命”三位一体的二次创业范式，成为纵深推进“百千万工程”的重要抓手。接下来，张槎将进一步复制推广“集转国”创新模式，推动海口二期、青柯上东下东、古灶生村工业园3个“集转国”项目，整合土地350亩，预计建成65.7万平方米的现代都市载体。目前，张槎手上共有20个地块、合计816亩的“集转国”储备项目，未来会滚动接续，彻底打破中心城区无地可用和用地低效的困境，助力禅城打造更高质量和更具竞争力的“佛山之心”。

可见，在湾区制造业竞速赛中，张槎的“二次创业”呈现独特方法论：816亩储备项目的滚动开发不仅是空间再造，更是生产关系的系统性重构。村尾村将30%集体收益投入教育基金，村民变股东重塑基层治理；莲塘和村尾的320亩连片开发打破产权碎片化困局，为奔赴“千亿镇街”夯实地基。

这场变革的深层价值，在于建立土地增值收益共享机制，将城乡发展矛盾转化为共生共荣的协同关系。当村级工业园变身现代都市载体，当“特殊应用电子+材料”的硬科技企业集群崛起，张槎正以制度性交易成本降低来构筑比较优势。正如今年3月初召开的禅城区全域土地综合整治推进会所揭示的，制度资源的深度开发已成为湾区城市突破物理极限的“第二增长曲线”。

实际上，张槎实践的价值维度，已超越单一区域发展范畴。

在国内众多城市面临“成长的烦恼”的当下，张槎通过产权制度创新激活存量空间的探索，暗合国家战略深层逻辑：当集体经营性建设用地入市改革进入深水区，“集转国”创新通过确权赋能、利益共享、运营升维的三重制度设计，在保全农民土地权益与发展权的同时，破解了科创企业“用地不安定”的难题。这种既不同于政府收储也区别于传统租赁的"第三条道路"，正在大湾区催生新的制度文明形态。

从佛山“金腰带”的季华路向北眺望，汾江科创带上的创新奇点正呈链式反应。当制度创新从个案突破转向系统重构，张槎的二次创业故事已超越地域局限——它既是对珠三角“村村点火”发展模式的辩证扬弃，更是制造业大市中心城区在新时代给出的制度应答。这种将土地制度变革与创新生态培育耦合的“湾区方法论”，为都市圈化解空间紧缩与创新需求的深层矛盾提供了新范式。

正如禅西都市产业园（海口园）项目施工现场那台日夜运转的泵车，在混凝土浇筑的轰鸣中，一个关于土地、制度与创新的新故事，正在大湾区的土地上加速书写。