村里来了CEO ① | 资源整合术：盘活农村沉睡资产
佛山先锋 2025-02-20 19:06
禅城区祖庙街道敦厚村位于汾江北路以西，佛山大桥以东，佛山火车站以北，管辖面积约为0.59平方公里，户籍人口3305人，流动人口约9000人，村内有城北综合批发市场、佛山快捷汽配市场等专业市场。2020年4月，村属项目厚金广场完工，项目整体物业为17万㎡，且该项目不同于敦厚村过往的批发市场类项目，是一个集住宅、商业、办公、车位、广告位等于一体的综合体项目，敦厚村无相关招商运营经验和人才。在2023年10月，项目商业和办公部分87000㎡仍处于毛坯空置状态，部分设施设备墙体等处于损坏状态，急需解决空置问题。同时，厚金广场项目前期产品设计时定位为五金批发城，但近年来受到线上电商行业、直播行业影响，线下传统批发产业受到较大的冲击，已无法继续做五金批发类商城，该项目产品设计已与市场所需脱节，急需重新探索一条适合厚金广场这类型综合体项目改造和发展之路。一是深入调研，健全沟通机制。职业经理人梳理项目产品细节情况、调研周边市场和产业情况、摸清片区价格水平和需求情况，同时与敦厚村党委形成了“非紧急事情周例会解决，紧急事情电话/见面/临时会议沟通解决”的沟通机制，明确了将厚金广场项目打造成一个集门店经营、长租公寓、办公场所以及5楼配套公共空间为一体的综合体项目，争取实现“快速出租、降低空置率、减少支出”的招商目标。同时在区街支持下，通过村民表决大会表决厚金广场项目价格底价表，同时学习三资平台规则，为后续招商做好铺垫。二是创新宣传，多种渠道招商。过往村集体招租模式主要靠张贴门店招租广告和老带新两种方式，被动获客为主，而敦厚村面对的客群特点是零散、个体户、面积小，因此较难覆盖到厚金广场这种大型项目。职业经理人通过自身社会资源、媒体资源、官方公众号、LED屏幕投广等多种方式对城北片区及厚金广场项目进行大力宣传，同时积极拜访政府招商部门、商协会、中介渠道等，多管齐下提高项目来访量。创新招商模式，从“等客来”到“主动出击”，提高项目来访量，从0来访到月均来访10个客户，量变产生质变，从而筛选真实可靠的意向客户并推进签约落地，提升出租率，项目实现质的变化，从“空置”到“从早忙到晚”。一是招商引资有声有色。自2023年11月入职以来，职业经理人于2024年一季度协助敦厚村通过佛山市农村“三资”云平台完成厚金广场1-2层（共计13199.69平方米）的网上竞投流程，并成功签订为期5年的租赁合同。第二季度已通过“三资”云平台完成厚金广场1-3座（5-14层）共计53378.98平方米的网上公开协商流程，合计每年能为集体带来租金收入约800万元。二是运营改造卓有成效。推动项目完善基建改造和完善营商环境，使项目处于正常可出租、可使用、可经营的状态，项目已完成周边地面硬底化改造、沙井排水系统改造、雨棚新增、剥落瓷砖铲除上漆、新增大门等工作，同时推动5楼公区露台改造为共享休闲区。为项目长期运营考虑，推动敦厚村和骐新公司成立停车场运营小组，梳理管理方案，实现“地面临停+地下月租”的模式进行项目车流引导，制定临停、月租、小时券、临租等模式收费和分配模式，重新划分路面车位，规划停车场收入，预计未来将为敦厚村带来超30万/年收入。
三是项目出圈备受瞩目。敦厚村职业经理人相关经验做法在南方日报等媒体或官方公众号等宣发超20篇，并于2024年10月在CCTV新闻《朝闻天下》栏目亮相“一线调研・我在村里当职业经理人”，厚金广场职业经理人项目获得了各方的广泛点赞和充分肯定，成为备受瞩目的焦点项目。（一）职业经理人应与政府、村委会密切联系。试点项目的推进离不开政府的支持，职业经理人与政府是一个双向奔赴、双向选择的关系，因为有了相关的政策，职业经理人才有机会在农村基层的广阔天地施展才能。另一方面，职业经理人与村委会是一个合作伙伴关系，两者之间是逐渐信任的过程。职业经理人首先要抓住核心要领，基于村委、村集体的诉求思考项目落地方案，以真心的态度、专业的表现获得村民的信任。而村委班子持开放包容心态，让职业经理人融入村集体，给予信任和支持，职业经理人会更有动力。（二）职业经理人的角色思考不能单一片面。职业经理人的角色应该是多重的，可以是建议者、协助者、主导者等多重角色，但职业经理人并非全能的，也会局限于自身的经历和经验等原因，对一些问题思考不够全面，职业经理人和村委是互补的关系，应互相帮扶、换位思考，在互学互助中取得共赢。（三）职业经理人的招商运营必须规范专业。好产品决定了项目招商广度和难度，好服务决定了客户的满意度和项目的可持续性。农村村情各有不同，适合的经济形态千差万别，但是未来一定是规范化、专业化的趋势，需要从“包租公”向“经营者”转变，从“租出去就不管”的心态向“服务好客户”的心态转变，做好好产品和好服务。（禅城区祖庙街道敦厚村职业经理人：陈嘉奇，佛山市骐新资产管理公司）
来源：佛组轩
编辑：佛山先锋编辑部
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