惠及群众约4万人

总投入超8亿元

桂城老旧小区改造成效显著

走在全区前列！

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，自2020年推行至今已惠及千家万户。至2024年，南海桂城已有88个老旧小区，1233栋旧楼迎来新生，惠及群众约4万人，总投入超8亿元。

老旧小区居民幸福感提升的同时，后续管理问题也日渐凸显。尤其是昔日由政府“兜底”的无人管理小区，如何从“散养”到“自治”与“托管”并行，考验着政府的管治能力。

为了不让改造后的老旧小区由于失管而“打回原形”，南海桂城在实践中逐渐摸索出了老旧小区改造与后续管理并行的创新工作经验。如今，桂城已有海棠村、十七街区、十六街区、南五路ABC小区、桂园苑小区成功引入物业，不再需要政府“大包大揽”，每年可节省财政投入约218万元。

老旧小区改造是“硬件”提升，但如果后续管理的“软件”跟不上，改造只能是表面功夫，居民生活质量并不能发生根本改变。

由于当时没有具体的老旧小区改造后续管理先例和经验可循，桂城前期通过聘请律师团队提供相关法律、法规以及工作指导意见，并通过政策上的扶持，合力推动改造小区后续管理向良性有序的方向迈进。

桂城2021年召开老旧小区改造推进会时提出后续要推进物业管理。张琛摄

出台南海首个成文的老旧小区配套后续管理创新机制——《佛山市桂城街道老旧小区物业管理长效治理机制》就是桂城一个摸索创新之举，明确纳入街道改造计划的老旧小区，须因地制宜采取专业化式、守护岗式的物业服务模式，推动老旧小区建立和完善物业管理长效机制，提升老旧小区治理能力和业主自我管理水平，街道在3年内将逐步退出兜底式物业管理，并同步对老旧小区改造后引入的专业物业管理服务企业给予3年的政府补贴，逐步让居民适应聘请“专业管家”，也让企业度过进驻前期收费率底的“阵痛期”。

桂一社区海棠村是桂城最早改造的一片老旧小区，也是广东省老旧小区改造试点。昔日，海棠村环境脏乱差，与桂城大部分老旧小区一样，依赖着政府提供安保、保洁等“兜底”服务。2020年，桂一社区党委一方面加强党建引领，以“创熟”为抓手，动员区域内各方社会力量参与和支持老旧小区改造；另一方面依托桂城出台的新机制，通过遴选前期介入物业管理企业、组织业主参与完善物业服务合同方案、组织动员业主表决，依法依规召开业主大会“三步走”探索引入物业管理服务新路径。

桂一社区海棠村物业服务企业用心服务业主。

2022年1月1日，物业公司进驻海棠村，并提供前三个月的免费体验期。“4月正式收费，刚开始收缴率仅30%左右。随着业主慢慢接受物业管理，收缴率才逐步上升，截止至2023年12月收缴率达到了85.05%。”海棠村物业服务企业相关负责人说，已经申请了两年的政府补贴，补足了营业所需物业费不足的成本，相信随着团队的努力和业主接受度的提高，未来与小区业主能更好磨合。

房屋是业主的财产，根据《物权法》和《物权法小区住宅条例》，业主对房屋享有所有权，包括要求物业企业提供规范管理服务的权利。

“每个老旧小区启动改造都有一个‘前置条件’，就是由社区党组织引导改造小区业主签订《‘宜居佛山 共同缔造’承诺书》，以此为老旧小区改造后引入物业管理服务提供法理支撑。”桂城街道房产管理所所长林润海说，这份书面承诺也为老旧小区改造后聘请物业服务企业提供了重要理据。

经业主大会表决是桂城老旧小区成功引入物业管理公司的关键一步。十七街区引入物业用了一个月经全体业主投票表决物业引进的相关事宜，最终以“双三分之二参与表决”且参与表决同意的获过半数业主同意的《民法典》相关标准依法依规引入物业服务公司。期间，十七街区也成立了经业主大会授权的基层协商自治组织“十七街区临时管理小组”，前期有序推进小区引进物业工作。

十七街区临时管理小组讨论物业服务合同。

“十七街区一直都没成立业委会，这也是桂城大部分老旧小区的‘通病’，因此大家决定由居委会牵头和代签，由临时管理小组实施监督的方式选聘物业入场。”桂花社区党委副书记罗继荣说，社区党委班子前期多次与临时管理小组成员召开讨论会议、审查物业合同、和物业公司谈判等，搭建平台让业主多为小区建设管理出谋献策。仅是一份合同样板，小组成员们就认真研读并修改了三四次。

76岁高龄的伦祖锴更是把22页的合同一字一句地推敲，花了几天几夜对整份合同作修改批注。“毕竟事关全体业主的切身利益，再认真对待都不为过。”伦祖锴说。

物业服务企业进驻十七街区。

值得一提的是，在推进老旧小区后续管理引入专业物业服务工作中，桂城通过以党建引领、关爱桂城、熟人社区为主线，动员区域内各方社会力量参与老旧小区治理，充分发挥业主中老党员、老专家、老教师、老战士、老模范等“五老”在老旧小区物业管理中的带头作用。

桂园社区老党员等分享小区治理想法。

在桂园社区老旧小区改造期间，社区党委将单体楼逐步围合成小区，共培育和完善了6个街坊志愿互助会和3个自治小组，挖掘约260名的楼长和楼道联络员参与小区治理。桂园苑小区作为桂园社区首个成功引入物业的老旧小区，前期也遇到重重困难，一众老党员、老街坊持续努力，才最终顺利化解。

物业服务企业进驻桂园苑小区。

“入户宣传时，被人指着鼻子骂也是常有的事，但我们坚信可以用真诚和效果打动他人。”桂园苑小区街坊会会长李常青是一名老党员，在社区党委引领下，他带领街坊会和楼长等锲而不舍地动员业主参与投票、了解物业管理小区的好处。在今年4月底的物业服务进驻交接仪式上，他不忘激起业主们的主人翁意识说 ：“业主与物业公司的关系就像是雇主与保姆之间的关系，关键要做好沟通，协商共治。”

让党建工作扎根在楼道，推动老旧小区建立和完善物业管理长效机制，落实业主共同缔造的主体责任，是桂城老旧小区改造后续管理的“红色经验”。

昔日老旧小区的管理由政府“兜底”，耗费大量人力物力，且效果不佳，如今桂城通过以“改”带“管”，把管理交还业主，再引导业主逐步聘请“专业管家”。

十七街区治安人员退场，与物业服务企业安保人员进行交接。

据桂城街道市政部门统计，五个老旧小区改造并引入物业后，每年可减少路灯、排水、园林、环卫投入约218万元。

海棠村小区内，物业服务企业定期调来清洁车辆对小区进行大扫除。

除了节省财政资金，小区管理从粗放型向精细化转变也是一个质的飞跃。现在走进海棠村，环境道路整洁有序，不时能看见物业管家巡逻小区，为居民需求而奔走；保洁阿姨尽心尽力地清理垃圾、维护绿化；门岗保安仔细记录每台出入车辆，当好业主安全的“守门人”……

“以前政府代管时只能提供极简单的安保和保洁服务，出现问题时根本难以及时处理，现在引入物业服务公司后管理十分精细，无论是硬件问题还是邻里纠纷，物业管家24小时在线高效处理，生活确实发生了翻天覆地的变化。”海棠村业主朱婆婆说，物业公司贴心的服务，让大家的生活幸福感大大提升，切实感受到了惠从党来。

物业服务人员用心聆听并收集业主意见建议。

值得一提的是，目前进驻桂城老旧小区服务的物业公司大多为“红色企业”，在社区党委的引领下时常开展党员志愿服务活动，带动居民主动承担卫生、设施、绿植等日常管理事务，实现居民由“旁观者”向“主人翁”转变。

经过近几年的努力，桂城2000年前建成的老旧小区改造工作已进入收官阶段，不少小区从过去政府管养模式逐步过渡到小区自我管理，引入物业的经验做法也在不断复制推广。从一个到五个，2年里桂城老旧小区成功引入物业的案例走在全区前列。接下来，这些成功例子必定能带给其他老旧小区经验参考，以点带面建立长效治理机制，全面巩固桂城老旧小区改造成效。