最近“提前还贷”火了
很多商业贷款买房的人
都在扎堆预约提前还贷
但是
不是所有贷款买房的人
都适合去提前还贷
还涉及一些法律问题！
今天和小司一起来聊聊
关于提前还贷那些事儿~
几年前老李（化名）买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR（贷款市场报价利率）下调，新增房贷利率不到4%，老李动了提前还贷的念头。
老李随即到银行打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，隔壁的老赵（化名）提前还贷还交了不少违约金，这事儿老李越想越糊涂。
贷款利率调整变化算不算情势变更呢？
提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？
银行要是不接受提前还贷
老李起诉的话，诉请是什么呢？
问题一：
房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内调整并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。
其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。
此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适应情势变更。所以，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二：
老李想提前还款违约吗？
需支付银行违约金吗？
民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。
问题三：
如合同中没约定，双方协商未果，
银行仍拒绝老李提前偿还房贷，
老李想起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。
注意
×
降低存量住房贷款利率的政策是否会出台仍然未知，目前，存量房贷与新增房贷之间的利息差是促使人们提前还贷的主要原因，一些人已经开始自行尝试降低贷款利率。例如：
1
先借钱还完现有贷款，再将自己的房屋抵押出去，重新贷款，即所谓的按揭转抵押。
2
将房子卖给自己的亲人，再重新办理贷款。
第一种做法风险很大，且可能违规。目前没有按揭转抵押的正式渠道，所谓转贷，大多是转成利率更低经营贷乃至消费贷。上海秦兵（北京）律师事务所主管律师刘馨远指出，经营贷须用于生产经营周转，一般不允许用于购房，受到严格监管，一旦被银行或者监管部门发现，可能会产生抽贷，个人征信也会受到影响。同时，经营贷的贷款年限比较短，还贷压力大，一旦无法还款，容易导致诉讼缠身。四川琨爵律师事务所曾鸿鸣律师也表示，若借款人擅自改变所贷经营资金的用途，贷款合同一般约定银行有权采取包括解除贷款合同、宣布贷款立即到期、主张违约赔偿等方式追究借款人的法律责任。
2022年12月20日，银保监会消费者权益保护局发布《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，提醒消费者警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险。
而第二种做法则较为复杂。其中涉及买卖条件，相关契税，购房资格认定，首套房认定，银行流水检查等多项因素，需要综合考虑，借款人设想中的交易未必满足所有条件，且成本颇高。
小司提醒
借款人要理性对待房贷利率下降的现实
警惕各种“花式操作”
避免给自己带来更大的风险
